房地产市场运行风险最终将由全民买单

    今年上半年，全国50个主要城市出现了200余宗“地王”，土地市场高温状态短期内似没有退烧迹象。8月17日，上海静安（原闸北区区域）居然拍出了楼面地价14.3万元/平方米历史最高地价的“新中国第一地王”。

    而地价贵过同区域现房价格，不仅助长房价上涨预期，而且与此同时也会催生市场顾虑，即谁最终为这疯狂地王现象买单。笔者以为，地价贵过房价是市场预期的反映，无论未来怎样，或是买房人全盘接受房价高位上涨，或是房地产开发企业自吞苦果，都将由市场买单。
    地价贵过房价现象频繁出现，是房地产市场非理性状态的突出反映。据中介机构统计，今年上半年全国50个主要城市产生219宗高价地，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗，超过半数地王为国有企业斩获。年初以来一线城市楼市发烧，快速向二线城市蔓延，南京、苏州和合肥成为热点。其中，二线城市苏州以27宗高居榜首，杭州、合肥、南京紧随其后，也超过20宗。地王项目频繁出现，导致热点城市地价普遍贵过房价。为顺利实现项目运转和销售，未来地王项目建成住宅价格要远远高出当期现房价格，导致未来市场运行存在巨大不确定性。
    但市场终究为地价贵过房价而买单。从动机分析，房地产开发企业之所以愿意高价竞购土地，主要还是对未来房价大幅上涨有着强烈预期。与此同时，房地产开发企业资金面整体趋向宽松，融资成本下降，也增加了土地市场竞争的激烈程度。此外，地价贵过房价现象，客观上导致房地产市场维持高温现象，有利于在售楼盘出手。但应该看到，地价贵过房价能否最终向未来房价顺利传导存在巨大不确定性。主要是因为高房价最终需要与市场需求的支付能力相匹配。经过本轮房价高位大幅上涨后，市场支付能力已经被过度透支。即使是城市中等收入以上家庭，面对高昂房价也颇感吃力。而宏观经济下行压力导致家庭收入增收前景不乐观，势必影响到未来家庭的购买力。据中介机构统计，北京累计出让楼面价超过3万元/平方米的地块有59宗，房地产开发企业总共付出1900多亿元资金，但截至今年6月中旬这些项目的销售额不足250亿元。业内人士分析，今年“地王”项目要盈利，需要未来两年房价至少在今年基础上翻一番。除非未来两年居民收入增长超过100%，否则即便是货币供应规模大幅增加，抑或是贷款利率接近于零，仅仅凭借现有收入状况，无法支撑未来房价倍增。因此，无论是有人高位接盘，还是房地产开发企业自吞苦果，最终将由市场对当前的非理性购买土地行为买单。由少数人群高位接盘，将导致房价高位脆弱性产生，若房价出现崩盘，将引爆区域性或系统性金融风险；而由房地产开发企业自吞苦果，损害的则是金融机构资产，产生大量不良资产，而最终将由社会买单。

    纵观人类历史，由房地产投机引发的房价高位上涨存在非理性色彩，容易导致房价泡沫的自我增长。无论是上世纪90年代的日本房地产泡沫，还是本世纪初的美国次贷危机，由于房地产业与金融高度融合，越来越疯狂的土地炒作，未来难免加剧市场供求错位，房地产市场运行风险最终将转化为金融风险，最终将由全民买单。

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