房地产“高杠杆”与房地产市场的走向有着直接密切的联系

    近日，包括住房和城乡建设部、国家发改委、中国人民银行等七部门下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。至此，首付贷这一喧嚣一时的“互联网金融”产品被正式定性为违法违规。

  所谓首付贷，简单说就是“你去买房，首付不够，开发商、销售商、房地产中介、理财公司等借钱（一般利息很高）给你凑首付的钱”。首付贷的目的一是为投资人提供专业、安全、稳定、便捷的理财产品，助其财富增值；二是为借款人的购房资金需求提供综合融资方案，助其轻松置业。

  需要注意的是，在国内银行对买房首付最低已经降至20%的情况下，首付贷无疑会进一步加大房地产杠杆，刺激一些城市房价的非理性上涨；而如果房价下行，则可能诱发房贷风险。因此，有关方面对一些房地产中介等开展的首付贷明确说“不”，无疑是找准了纾解房地产市场“高杠杆危机”的一个显性病灶，也是对房地产市场乃至国家经济稳定的负责之举。

  但也应该看到，买房首付通过“借”而引发房地产“高杠杆风险”的，不仅存在于房地产中介的首付贷之中，更存在亲友、社会等“凑份子”、“凑首付”的情形。只不过相对于房地产中介等的首付贷，此类亲情式的“凑首付”“首付借”等引发的房地产高杠杆风险，更加分散和隐蔽。从本质上讲，这些“首付借”和房地产中介等的首付贷类似，都需要在一定期限内还款，甚至一定程度上比“首付贷”更有刚性，同样隐含着类似风险。

  反过来讲，这类隐性的“首付借”“凑首付”同样会引发房地产去库存的假象，一旦房价下跌或跌到一定程度，很可能也会引发资不抵债、银行坏账的增加，甚至导致房地产市场的动荡等。

  在现实中我们对房地产中介“首付贷”也许有更为清晰的危机认识，并采取了必要的应对措施。但遗憾的是，对亲情式的“首付借”等，却连最基本的警惕都没有，更别说深入地了解和采取相应的应对举措了。

  事实上，房地产“高杠杆”可能存在的风险，从根本上讲还与房地产市场的走向有着直接密切的联系，更与国家经济的总体发展趋势以及国人的收入水平等有着内在的关联。只要我国的房地产政策、经济政策制定得当、引导有力，经济平稳发展，市场对房地产“高杠杆”风险在很大程度上也是有一定的适应承受能力的。

  简言之，纾解房地产“高杠杆危机”，有关方面发布“首付贷禁令”固然及时且必要，但也要有更广的视野，不仅要对可能引发房地产“高杠杆风险”的各种融资方式保持全面和清醒的认识，更要在相关领域提出必要的应对举措。

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