油价下跌对全球写字楼市场的影响

    戴德梁行近日发布了研究报告《石油：让人又爱又恨的大宗商品》，该报告评估并阐述了石油价格下降对世界各主要能源城市及写字楼市场未来发展的影响。根据报告，排除限产以及其他不可预见事件的影响，原油价格在2017年将维持在每桶60美元以下，到2020年预计最高达到每桶70美元。持续的低油价产生了双面的影响：石油生产地区受挫，同时消费者和非石油产地受益。
    戴德梁行首席经济学家Kevin Thorpe指出：“尽管低油价对于全球经济产生的积极影响大于消极影响；但是对于写字楼市场来讲，低油价产生的影响是复杂的，喜忧参半。大多数能源生产地区的写字楼市场面临了经济的下滑和出租率的下跌；但在其他地区，随着消费能力的增强，出租率大幅提升。对于租户来讲，持续的低油价将对一些市场来讲能够提高效率并节省支出，但在其他市场则导致租金上涨的压力。”
    总体来讲，油价下跌对于全球最大的几个能源生产市场来讲产生的是绝对的负面影响。这些市场正在经历经济增长的下滑，新增就业岗位数量下降，以及写字楼市场基本面的走弱。然而，在莫斯科、亚伯丁、卡尔加里以及休斯顿等城市的写字楼市场受石油下跌面临压力的同时，其他地区的写字楼市场则运行良好，甚至出现上涨。

美洲

    美洲区执行董事总经理Martin Woodrow指出：“美洲有大量世界主要的石油生产城市，油价下跌对于美洲的经济增长和写字楼市场的影响是多方面的。”
    美国超越沙特阿拉伯，成为了世界第一大石油生产国；以休斯顿、俄克拉荷马市为代表的石油城市，在空置率方面高于美国其他城市。而那些经济结构更丰富的石油城市，它们的写字楼市场则相对发展较好。这些城市包括达拉斯和丹佛，其中丹佛今年第二季度的租金同比增长率达到了7%。
    加拿大的石油产量排名全球第五，它的能源行业创造了180万就业岗位。加拿大的石油产量为390万桶/天，其中97%来自阿尔伯塔省、曼尼托巴省、纽芬兰与拉布拉多省。持续的低油价对于卡尔加里、埃德蒙顿以及圣约翰斯的写字楼市场将产生重要影响。卡尔加里中心商务区的写字楼15年增长率曾排名全国第一，但其优质甲级写字楼空置率在2017年末预计将达到27.5%。

    由于政治结构和经济条件的差异，拉丁美洲各国与石油行业相关的经济增长情况各不相同。在主要的石油产地中，加拉加斯的写字楼市场受石油行业影响明显，而墨西哥城和波哥大受到的影响则相对较小。圣保罗，作为巴西的经济中心，拥有大量的石油行业相关企业，但是主要的石油公司则都集中在里约热内卢。

欧洲、中东和非洲

    合伙人、租户代表James Taylor指出：“很多欧洲、中东和非洲城市的能源行业就业率出现了下滑，并且这一趋势很有可能延续。莫斯科和阿布扎比的能源行业就业人员数量最多，亚伯丁、诺威斯塔万格等石油城市也因石油价格变化及其相关影响而受到冲击。”
    对于那些有更多就业部门的城市，例如伦敦、奥斯陆、鹿特丹，它们将很有可能从低油价中获益，因为其他行业的生产成本将有所降低。

    由于石油公司对房地产和人员成本越来越敏感，欧洲、中东和非洲地区市场的写字楼需求将下降。莫斯科写字楼市场的租金已经连续第三年下跌，预计明年的写字楼吸纳量和租金增长率将低于当前水平。阿布扎比和亚伯丁拥有大量的能源行业从业者，使这两个城市面临着空置率上升和租金下跌的风险。但是，对于伦敦这些城市来讲，由于它们的租户类型丰富，石油对写字楼市场产生的影响比较有限。

亚太地区

    “总体来说，亚太地区从石油价格下跌中获益，”全球企业服务部国际主管David Jones认为，“低油价降低了食品和燃料的价格，从而帮助缓解了通货膨胀的压力，促进了消费支出，并给亚洲各国的中央银行提供了更多的货币政策宽松空间。”

    亚太写字楼市场的租户中，石油公司的比例相对较小，估计其占所有已租赁面积的比例少于10%。因此，油价下跌对新加坡、马来西亚等能源公司比例较小的写字楼市场所产生的影响相对有限。

    珀斯，作为受大宗商品（包括石油和天然气）市场影响明显的澳大利亚城市，其写字楼空置率从石油价格上涨期间的15.2%上升到了17.2%。尽管空置率的上升并非完全与石油相关，但石油仍然产生了重要影响。

    中国能源行业的新增就业岗位主要集中在大连和天津，这一指标在2014年明显下降，但仍保持正值。相对的，非石油城市，例如上海，同期的新增就业岗位数量明显上升。这些城市通过吸引更多的总部迁入以增加市场竞争力。在接下来的两年半内，随着中国大部分石油城市写字楼供应的增长，空置率将有所增加。

    戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示：“由于中国2017的经济增长情况将有所改善，戴德梁行所追踪的30个中国主要城市明年的租赁需求将再创新高。在一些市场，需求提升的同时还有大量的新增供应，因此可能导致空置率的增加，并为租户带来更多机会。”

    Kevin Thorpe指出: “持续的低油价导致了写字楼建筑成本的降低以及能源费用的节省，这使很多写字楼市场的租户受益，但租户不可能长期受益于此。很多能源城市拥有长期良好的发展基础，同时能源行业最终将会恢复。”


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