2017年房地产行业的趋势预期将以调整为主

  八二定律告诉我们，真到了燃眉之急需要购房的，往往不具备自由选房的能力；不怎么需要房的，反而随便逛逛就买了套房用来投资，甚至数套齐下，任其空置，坐等增值。

  新楼盘当然光鲜亮丽，占据市场主导地位，符合购房者将其当成一个家的核心诉求。但是周边设施尤其是软件成熟的小区更值得欣赏，毕竟，对于“购房用于自住”的购房者而言，房子周边的生活、教育等设施非常重要。这些商业设施并非迅速、自发形成，需要相当长时间的扩张和积累，所以二手房也是重要的购房选项。

  据安居客统计，购房时选新房的占21.5%，选二手房的占44.3%，而34.2%的人两个方向都会考虑。

  安居客的调查显示，四成调查者对2年到5年的二手房感兴趣，三成调查者对5年到10年的二手房感兴趣。新购房者认同二手楼的实用价值和保值潜力——打个不大恰当的比方，房子就像红酒，刚开瓶的不一定好喝；醒一下酒，才能体会其芬芳、醇厚。二手房成熟的社区配套、便捷的交通条件，是以房为家的初次购房者的好选择。

  二手房给资金灵活性不大、决策成本高的购房者提供了全面观察房产情况的机会，可以谋定而后动，不失为一种相对安全稳妥的选择。

  安居客的调查数据显示，两室、三室的二手房户型受到八成受调查者的青睐，这种房型多用于两代或三代人一起住，是婚房，也是四口或六口之家的主要需求房型。从装修需求上看，一步到位的精装修和啥也没有的毛坯房最受青睐，这种两极分化，说明购房自住者希望把入住后的装修成本压低。毕竟装个修比装个13可是难多了，分分钟累出半条人命啊。

  六层以下的二手房最受欢迎，说白了就是担心停电或电梯运行不良，低楼层不需要爬太多楼梯——确实，楼龄在十几二十年的电梯楼，电梯往往出现各种问题，住户不愿意出钱维修、物管不负责，电梯致命的新闻频发，这是购房者不得不考虑的问题。

  老旧二手房可能存在安全隐患。

  随后是购房的宏观环境。我国劳动力占比在2011年达到了巅峰，随后逐渐下降。结合2011年放开二胎的政策来看，劳动力占比的谷底可能要在2027年才出现。由于劳动力减少，劳动力就显得更加珍贵，不动产相对而言会降价，可能会体现为名义价格不降，但是相对价格下降。

  从人均居住面积来看，我国国民人均居住面积达到32.91平方米，可以说，现有的房地产足以满足所有人的居住需求（一般认为，人均居住面积达到20平方米就足够了）。从这一点出发，当下房地产处于供大于求的状态，或者说是供给大于自住需求，根据价值回归理论，市场会通过无形的手来调整价格，或者控制上涨幅度以应对购买力衰退的现实。

  从投资需求的角度来看，大多数投资购房并不是全款购入，而是通过贷款。当利率处于低位，M2增多，贷款变得容易，很多拥有闲置资金的家庭会倾向于通过贷款购买房地产进行投资。央行数据显示，这个占比在2015年上半年和2016年全年超过了40%，说明当下贷款市场侧重在房地产市场放水。

  结合2016年年底出台的政策，可预期之后两年贷款会减少投放在房地产市场的比重，减少投资需求的购房力。

  当前房地产市场供大于求，整体楼价将会下降或放缓。

  生于信息时代的人群逐渐成为购房主力，有超过一半受调查者通过网络来关注房地产信息。

  响应国家的城镇化目标，二三线城市甚至四五线城市会逐渐增加来自农村的人口，并且在政策的扶持下，通过规模效应建设功能更完备的城市格局，满足更多行业和职业的需求。

  现在计算机和网络技术高度发达，使很多行业和岗位都可以SOHO化，削弱了大城市和特大城市的便利优势。再结合以上所说的要点，可以得出一个结论——未来可预期的房地产价格将总体下降或实现增速减缓，而二三线城市反而会有可观的上升空间。

  从房地产市场库存来看，2015年和2016年的库存量上升得非常快，2016年2月达到了近期的峰值——73931万平方米，是2014年2月的数据的约1.4倍。增量和存量合力形成的库存，必须在未来三五年有所动作，供给数量多，销售压力大，有可能会促使可预见的短期的房地产商进行降价促销的活动。纵然如此，大多数人还是没办法全款购房，需要用月收入的三至五成来供房。

 

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