楼市调控政策出台后投资客逐渐退离房地产市场

在最严调控中降温

    房地产市场“地王”频出、投资投机性需求过热，造成的房价上涨必然引出楼市调控政策的出台。

    2016年9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，首套普通住宅首付涨至35%，二套房首付提高至50%，率先开启“史上最严限购”。9日内，北京、天津、成都等22个城市先后发布楼市调控政策。这让秦先生措手不及。如果违约，不仅完全打乱了他所有计划，而且承担违约责任也是一笔不小的损失，但继续追求购房梦，首付款提高又是难题。

    “政府的所有调控手段都是逆市场行为。在市场过热的时候，会泼一桶冷水，在市场低迷的时候，会烧一把火。政策本身是一种反向的调控，最终目的是促成市场平稳。”康辉在接受记者采访时表示，一些调控政策的实施在实际操作中的确给部分市民带来了麻烦。而在法律判决面前，遭遇政策性违约会考虑向违约方倾斜。康辉称，在其研究的多个政策性违约案件中，法院在判决中也会考虑不可抗力因素，不让违约方承担过多的违约责任。

    遭遇政策变动后，经过再三考虑，秦先生还是暂时放弃了购房计划，再一次与房东续签了租房合同。

    事实上，早在2016年3月，上海就已经开始进行房地产市场调控了。孙女士2008年开始在上海工作，在浦东区拥有一套70平方米的住房。2013年3月因工作变动离开上海，1年后又重回上海工作。原本希望借去库存机遇换置一套大户型居室，但还没等到优惠政策降临，楼市就已经开始收紧。2016年3月，上海市政府出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。孙女士不得不暂时放弃换置房屋计划。

    而在同一天，深圳也实施了调控，颁布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策。这一政策使得2016年第二季度深圳楼市成交量几乎出现断层。尽管如此，也没能束缚住一路狂奔的房价。

    与以往不同的是，2016年在实施“史上最严限购”之时，“史上最强执法”也在配合行动。10月，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。随着房地产行业违法专项整治执法行动与调控新政同步推进，楼盘虚假宣传、不正当竞争、价格违法、捂盘惜售、囤积房源、炒房团购，中介发布虚假房源、哄抬楼市、房东跳涨等违法违规行为，均在立案查处之列。

    在密集的政策调控下，房地产市场逐渐降温。国家统计局在2016年12月19日发布的数据显示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。

    同策咨询机构研究部发布的《2016-2017年全国商品住宅市场年度报告》显示，在各城市楼市调控政策出台后，投资客逐渐退离房地产市场。

回归居住属性

    2016年年末，中央经济工作会议对楼市的定调一石激起千层浪，“房子是用来住的，不是用来炒的”顿时成为热议的话题。这被看作是在减弱住房的金融属性，让住房回归居住属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着2017年楼市调控的基调和市场走向。

    事实上，在促进房屋回归居住属性方面，各地已经开始出招。2016年11月25日，上海住建部门发布通知，进一步完善差别化住房信贷。从11月29日起，上海市在加强房屋交易审核工作、差别化信贷政策、审核购房首付资金来源等方面作出规定。12月22日，广州市住建部门明确部分区域公共租赁住房保障租赁补贴系数，助力房屋租赁市场发展。12月23日，北京市住房和城乡建设委员会等9部门联合发文，对房地产经纪机构备案条件、房地产经纪服务边界、业务承接与房源客源信息发布规范等作出了具体的规定。

    康辉认为，中央经济工作会议提出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，目的在于防控风险，使房地产市场回到健康可持续发展的轨道上来，避免房价大起大落。

    中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2016~2017)》预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期。总体将平稳回落，但具有不确定性。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化。

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