楼市调控政策出台后投资客逐渐退离房地产市场

    2016年，新制度、新规则开始重构。国际政治环境中，黑天鹅事件多发;国内经济环境中，“令世界震惊”的中国各项改革正有序推进，产业发展格局悄然改变。2017年新年来临之际，我们选择最牵动中国老百姓心弦的两大产业(房产和汽车)及其相关产业进行深度解读，把脉行业变局及发展趋势。

    2016年的楼市，犹如一部跌宕起伏的悬念剧，剧里每一个情节都牵动着房企、中介、购房者的神经。

    将时针拨回到2015年的中央经济工作会议，“去库存”成为2016年五大经济任务之一。2016年初，在购房利好政策措施下，全国楼价在“去库存”声中一路高歌猛进。北京、深圳等多个城市甚至出现了房价一天跳涨3次的现象，让购房者惊心动魄，也刺激了地价上涨。一时间，全国各地“地王”频现，“房价—地价” 轮番上涨。在2016年整个上半年，楼市热闹非凡，同时也面临着区域进一步扩散和热点地区失控风险。

    2016年9月30日，北京市率先开启“史上最严限购”。短时间内，北京、天津、苏州等多个城市先后发布楼市调控政策。2016年的十一黄金周变成了调控周，让不少人猝不及防。随后“史上最强执法”配合行动，对房企、中介的整治也上升到了一个新的高度。在“史上最严限购”和“史上最强执法”的双重作用下，楼市得以降温。

    2016年末，中央经济工作会议对楼市的定调激起楼市舆论风潮。“房子是用来住的，不是用来炒的”，短短13个字，激起千层浪。这一重要信号，也给亢奋了一年的楼市泼了一头冷水。这被看作是在减弱住房金融属性，让房子回归居住属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着2017年楼市调控的基调和市场走向。

在“去库存”声中疯狂上涨

    2015年末，从中央经济工作会议，到地方和全国两会，定调2016房地产市场为“去库存”之年。公开数据显示，截至2015年11月底，我国商品房待售面积69637万平方米，各大媒体用“天量”库存来形容。

    在北京，毕业6年依旧谈房色变的秦先生一直以来持观望态度。在看完了这一系列的新闻报道后，他终于暗下决心，一定要趁着“去库存”这一“千载难逢”的机会买一套房。“那时候坚信，决策层肯定会出台一系列对购房者利好的措施，刺激购房消费，破解去库存难题。”

    秦先生的判断没有错。在“去库存”的经济任务中，农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等一并祭出。

    事实上，在2016年春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，央行联合银监会送出“信贷大礼”。在不实施限购的城市，对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，调整住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为按一年期定期存款基准利率执行。之后，又迎来房地产交易环节契税、营业税优惠政策，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠，对个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征营业税。

    随着超过150个城市出台去库存新政，降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓励农民工进城买房、首付贷等“政策优惠包”纷至沓来。而这样的利好政策主要指向二三线城市，对于北京、上海等一线城市来说，多种因素导致房地产市场供不应求。秦先生处在政策红利边缘。

    另一方面，各类金融杠杆直接点燃了2016年初沉寂的房地产市场。空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖，部分一二线楼市走向过热。尤其是2016年初之后，房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。

    “那时，每天听着‘涨涨涨’的呼啸声，几乎绝望了。”秦先生辗转在各大楼盘、中介，身心俱疲。购房梦似乎再次成为幻影，秦先生只好一次次降低自己的购房要求。5月初，秦先生终于下定决心，交了20万定金，预购了通州的一套小户型，登上了购房的“大船”。

    2016年上半年，除了房价一路高歌猛进外，全国范围内还掀起了“地王”大战。据统计，截至2016年9月底，全国共诞生211个“地王”。在“地王效应”推动下，市场热情高涨，整体拉升了新房成交价格。美房网首席房产投资分析师康辉介绍，这一轮的房价上涨在一线城市和部分二线城市涨幅平均达到了40%~50%，个别地方更高。根据安居客公布的《2016国民安居报告》，截至2016年11月，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨10.8%。

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