建立市场调节机制可推进中国经济去房地产化

新住需求持续释放对冲楼市下行调整

    制度变革的力度决定楼市调整幅度和时间提前或者延后。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。

    2016年8月5日，国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知（国发〔2016〕44号）发布，明确指出，建立健全支持农业转移人口市民化的财政政策体系，将持有居住证人口纳入基本公共服务保障范围，创造条件加快实现基本公共服务常住人口全覆盖；维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并与城镇居民享有同等权利。

    2016年10月30日，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知中指出，以人的城镇化为核心，以体制机制改革为动力，紧紧围绕推动1亿非户籍人口在城市落户目标，深化户籍制度改革，加快完善财政、土地、社保等配套政策。提出加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制，建立财政性建设资金对吸纳农业转移人口较多城市基础设施投资的补助机制，建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，将进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系等配套政策与举措。

    随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

对偏离调控目标的情况需要高度关注

    从全国来看，楼市基本面因素决定2016年第二季度应进入调整期，但由于过度投机等原因，打乱和推迟楼市调整的进程。但是2016年10月，20余城市针对投资、投机需求抑制政策的密集出台，将使中国楼市整体上回到短期调整阶段。一、二线热点城市，随着对投资抑制和炒房的严格限制政策陆续出台，未来投资将大幅下降，投机将持续沉寂。因此，销售额将绝对下降，销售价格增幅将下降并在个别月份处于负值。

    政策与预期变化将使消费需求推迟和减缓，抑制住投资和限制投资将使热点城市大幅度回落，但是改革红利释放的新需求将减缓大幅回落。总体而言，2017年楼市总体平稳回落。

    但是，我们还须警惕未来市场的不确定性。基于历次房地产市场调控的经验教训，经济新常态下楼市与宏观经济的新特点，以及本次调控政策尚有改进空间，以下几种可能偏离调控目标的情况需要高度关注。第一，调整没有到位，过热仍在继续。在本次调控中，一些城市的政策力度比较有限，没有提出切实的措施来确保未来供地需求；一些城市的外地限购政策则过于宽松。尤其重要的是，一些地方政府没有对部分金融机构采取绕开监管从供给端和需求端向楼市导入大量资金的行为给予及时制止和清理。第二，调整过速过猛。由于部分一、二线城市的调控措施比较密集，媒体舆论阵势很大，对市场预期影响较大，因此，也有可能使市场预期发生重大逆转，形成极度悲观预期，导致价格泡沫破裂。第三，调整出现逆转。由于导致楼市投资与投资的制度根基没有消除，加上调控机制不健全，地方政府随时有可能从投机的阻击方转变成投机的纵容方，开发企业、中介机构、金融机构、机构投资者和居民也可能伺机随时卷土重来，因此存在调整逆转的可能性。第四，投机空间转移。由于资本在股市、债市、楼市间不停流动，当一些城市和区域限购后，不排除这些投机资本向非限购且具有一定投资潜力的周边及其他城市转移，导致另一些区域接续过热。

    为避免楼市调整过犹不及给金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆，应坚持“虚实结合，主动调控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”、“分城施策，协同作战” 等调控施策原则。第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

    推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。未来需要在四个方面着手构建长效机制。第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。适度调整发展战略内涵，调整城市化战略方针，调整住房发展定位，完善住房发展立法。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。改革住房供求制度体系，深化住房基本制度改革，深化建立新型户籍制度，完善城镇化的分摊机制。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化财税制度改革。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机。建立“领导负责，部门分工”的机制，完善“中央监控，地方调控”的机制，完善“监督考核，奖惩问责”机制。

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