如何回归“房子是用来住”的定位

    2016年，中国楼市再次走过牵动人心的一年。这一方面让刚需的年轻人吐槽“蓝瘦香菇”，另一方面，也引起官方高度重视。2016年中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住，不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这样的表述，引发人们对2017年楼市的新期待。

    然而，导致当前房地产问题的根源在哪里？如何回归“房子是用来住”的定位？房地产市场长效机制如何建立？中国经济网记者就这些问题，专访了国务院研究室司长唐元。
根源
商品房完全市场化定价

    衣食住行是人们的基本需求，住房是重要的民生商品。然而近10年多来，我国经济逐步走上了过度依赖房地产发展的增长模式，扭曲了住房供需关系，房屋逐步演变成投资品和奢侈消费品。

    唐元认为，商品房完全市场化的定价机制是导致房地产问题的根本原因。

    我国在城市住房制度设计中，主要借鉴的是新加坡住房模式，把居民住房分为政策性房和商品房两类。基本的想法是，政策性住房包括经济适用房、限价房和廉租房等，以满足普通群众尤其是低收入群体住房需求为目的，政府通过减免税费等方式降低建设成本，并投入资金参与房地产开发企业联合建设，规定以获得合理利润（一般不高于10%）为前提制定房屋销售价格和租赁价格，使广大群众能够买得起房和住得上房。商品房则是面向具有较强购买力群体尤其是高收入群体住房需求的住房，政府可以通过土地出让、税费等方式获取收益，同时允许房地产开发企业完全自主决定房屋销售价格。按照这一制度设计，政策性住房制度将住房视为民生商品，具有政府让利、房价受控、开发商获利有限等特征，在我国目前发展阶段应当成为供房主体；商品房制度将房地产业作为完全市场化产业来对待，商品房可以自由定价，具有获取暴利的基本特征，但只能作为满足住房需求的补充。

    据分析，正是房地产行业实行的“双轨制”价格机制和商品房自由定价带来的暴利特征，导致房价过快上涨等房地产业的一系列问题：一是商品房“供需两旺”，价格暴涨，闲置严重；二是政策性住房需求强劲，供给短缺，严重供不应求；三是相关各方利益不一致，房地产调控难度极大。

    唐元指出，正是房地产政策“双轨制”价格机制，使商品房能自由定价、具有暴利特征，引来大量资金开发和炒作商品房，形成商品房虚拟“供需两旺”格局，导致房价暴涨和大量房源浪费；而同时，政策性住房则由于价格受控制，开发商利润薄，政府获利少，导致开发资金短缺，房源严重不足，政策性房成为稀缺商品。由此导致目前房地产开发出现非常极端的“冷热两重天”局面：一是政策性住房开发 “过冷”，为了满足群众基本住房需求，还需要政府投入大量资金建设经济适用房、廉租房等政策性住房；二是商品房开发 “过热”，国家必须采取措施限制资金流进入商品房领域，例如在北上广深等一线城市采取必要的限购措施，以此避免高房价造成我国经济泡沫化现象。
风险
高房价致经济严重泡沫化

    唐元指出，房地产业存在的问题如不尽快解决后果十分严重。大量资金尤其是银行资金向房地产行业集聚，导致一、二线城市房价过快上涨，吹大了经济泡沫，也扭曲了经济关系，投机炒房和追求暴富成为普遍的社会价值取向，购房难、住房贵困扰广大人民群众，高房价成为广大人民群众普遍关注也十分无奈的问题。可以说房地产存在的问题是我国当前和今后一个时期影响共享发展的重大障碍。

    一是高房价导致经济严重泡沫化。在我国房价大幅上涨的背后，是价格严重背离价值的基本事实，是住房功能的严重异化。据调查，目前北京市主城区商品房开发成本（含地价）只有每平方米1万元左右，而销售均价达到每平方米6万元左右，价格高出成本6倍以上。同时，高房价带来的经济泡沫化问题已经突出。表明我国房价水平尤其是一线城市房价水平已经严重超越我国经济发展阶段和居民承受能力。

    二是导致金融风险不断加剧。由于房地产的高回报，导致商业银行资金的大量涌入，这既是导致房价过度上涨的重要因素，也形成了巨大的金融风险。据估计目前房地产行业投资的一半以上资金来源于银行贷款，如果房地产泡沫任其膨胀下去，一旦泡沫破灭，将给银行乃至整个国家经济带来极大风险，造成灾难性后果。这一轮房地产去库存，本来应当鼓励三四线城市居民买房，但银行资金实行一刀切的住房贷款首付政策，导致银行资金大量向一二线城市集聚，变为又一轮炒房热，造成一二线城市房价暴涨，进一步吹大了经济泡沫、加剧了金融风险。

    三是导致居民贫富分化。商品房的暴利机制，除了使房地产开发企业受益外，也给炒房投机获利创造了机会。近些年来，北上深广等一线城市房价年均20%以上的速度上涨，意味着这些一线城市居民住房资产价格年均上涨20%，每户居民财产年均增值100万元以上。不合理的房价机制，相当于一次又一次的造富运动，北上深广等一线城市居民不自觉地成为资产500万到1000万的中产富裕阶层，而一些炒房者资产少则几千万，多则上几亿、十几亿，而三四线城市的居民房产价值只在几十万左右，而广大农村由于农民住房不能与商品房一样上市流通，住房价值不但没有升值，反而在贬值。

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