如何回归“房子是用来住”的定位

    四是导致社会价值观扭曲。随着炒房投机赚钱容易，逐步形成全民炒房热潮，许多家庭为了获得购房指标，不惜假离婚，出现了排队离婚闹剧，多数居民都是借贷购房牟利，在社会上形成了“食利”阶层，形成了“钱赚钱容易，靠诚实劳动挣钱难”的不良现象，严重毒化了社会风气。房价过高不仅抬高了商务成本，降低了城市竞争力，许多实体企业纷纷逃离一线城市。

    五是导致社会资源浪费和实体产业空心化。商品房投资高回报，使其“虹吸效应”凸显，引来大量投资，制造业企业为了分得商品房开发“一杯粥”，纷纷从主业抽出资金介入房地产开发，出现了“大企业建房、小企业炒房”现象。巨资投入商品房开发，形成了大量商品房房源，而需求方以炒房者为主，在不断推高房价的同时，商品房空置率不断提高，造成社会资源的极大浪费。资金向商品房转移还导致了制造业等实体产业空心化，也是导致加工贸易企业大量向东南亚国家转移的重要因素，而国家鼓励发展的高新技术产业和科技创新领域等，由于缺乏资金难以尽快发展。
建议
新建商品房实施最高限价

    近年来国家出台了一系列房地产调控政策，虽然在抑制不合理住房需求、规避金融风险和遏制部分地区房价过快上涨等方面取得了一定效果，但一线城市房价过高、二线城市房价上涨过快等问题还没有得到解决，房地产行业存在的深层次问题远没有得到解决。
    唐元认为，必须更加客观、真实分析房地产行业存在的问题，有针对性地采取更加有效措施，综合施策，促进房地产行业持续健康发展。
    唐元建议，从遏制房地产行业暴利为切入点，完善房价调控措施，对新建商品房实施最高限价政策。具体思路是：将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品，限制投机炒作，加大政府对商品房价的管制力度，对新建商品房在科学评估基础上，按照成本加合理利润（比如20%以内）原则核定和执行最高限价政策，纠正定价机制过度市场化问题。采取这样的措施，可促进房价尽快回归到合理水平，避免经济泡沫化，促进房地产业步入健康发展轨道，满足广大人民群众住房需求。
    唐元分析称，最高限价政策有利于促进整体房价回归合理水平，控制房价非理性上涨。对新建商品房执行最高限价政策，意味着新建商品房的价格将不高于建设成本加上合理利润，将促进新建商品房价格向合理水平回归，这个价格水平将大大低于目前的商品房市场价格，可带动二手房价回归合理水平，从而达到从总体上控制房价的目的。
同时，有利于减少投机性炒房行为，避免社会资源浪费。对新建商品房执行最高限价政策，将新建商品房的投资利润率控制在不超过20%的范围内，由此消除商品房的暴利特征，从而大大降低商品房投机炒作动力，减少商品房不合理需求，变目前商品房的“虚拟需求”为真实需求，扭转目前商品房空置过多的情况，避免社会资源的浪费。
    此外，有利于增加低价房源供给，满足老百姓住房需求。对商品房实行最高限价政策，房地产利润水平仍然高于制造业等产业利润水平，不影响社会资金开发房地产的积极性。同时，由于商品房与政策性住房具有大致相当的投资回报率，经济适用房与商品房相比，由于政府减少税费和土地收入，房价将更低，需求将更旺，有利于引导商品房开发资金流入政策性住房建设领域，尽快增加低价房房源，满足广大群众基本住房需求，并可缓解政府出资建设政策性房的巨大财政压力。
    唐元指出，新建商品房执行最高限价政策具有可操作性。实行政府主导型的市场经济模式是中国特色社会主义的重要特征，也是我国改革开放近40年的成功经验。住房作为民生商品，在当前房价水平居高不下、市场化合理定价机制失灵的情况下对商品房实行最高限价政策，是符合我国国情的房价调控政策，对于国家价格管理部门来说，有现成的操作办法和实践经验可以借鉴，能够尽快开展起来。此外，实行商品房最高限价政策也是部分发达国家控制房价的成功经验。长期以来，一些发达市场经济国家在控制房价方面积累了许多成功经验，较为典型的是德国。德国多年来房价保持平稳态势，最重要的经验是政府在调控房地产市场中发挥作用大，并对住房价格实行严格管制。德国建立了科学的地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。
稳妥
明确思路 科学推进

    唐元强调，抑制房价水平、保障居民基本住房需求是关系全局、维护社会和谐稳定和公平正义的重大问题，也是促进共享发展的一项紧迫任务。对新建商品房实施最高限价政策，是促进房价回归合理水平、推动房地产业健康发展的现实选择，应当尽快加以实施。

    唐元指出，在实际操作中，要科学稳妥实施、推进，具体建议为：

    一是明确工作思路。建议按照果断决策、周密部署、综合配套、稳妥推进的原则，尽快制定工作方案，积极稳妥加以实施。

    二是科学制定新建住房最高销售限价。建议由各级物价部门或由政府认可的独立房地产评估机构，对新建住房在科学测算成本的基础上，按照成本加合理利润（利润率不高于20%）的原则，制定最高销售“指导价”。

    三是严格执行新建住房最高限价政策。规定最高限价具有法律效力，所有房地产交易必须认真执行。对房地产开发商制订的房价超过“指导价”的做法，可以认为是牟取暴利行为，应当从重处罚，情节严重的要追究刑事责任。

    四是为实施政策创造良好的环境。尽快建立与实施配套的法制和中介服务环境。加强房地产中介评估体系建设，提高房地产中介服务水平。建立健全商品房最高限价配套法规，尽快制定《房地产行业反暴利法》等法规。规范房地产市场经济秩序，严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价等行为。

    五是尽量降低实施政策可能带来的负面影响。要充分估计可能带来的风险。包括：金融风险问题、过去高价购房者可能出现部分预售房退房风险、地方政府房地产收益可能减少导致的地方财政压力加大风险，以及房地产业发展对经济增长的支柱地位可能阶段性下降的影响等等。对于以上可能需要付出的代价和产生的负面影响，应当制定预案，妥善加以处理，将其控制在最低限度。

    六是银行实行购房贷款差别化首付政策。根据目前房价水平，将全国城市合理分为一、二、三、四线城市，对北上广深等城市实现最高首付政策，比如90%以上；对武汉、郑州、济南、西安等房价上涨过快城市实行70%以上的首付政策；对重庆、成都、兰州、沈阳等三线城市实行30%—70%的首付政策；对广大的四线城市和乡村实行30%以下的首付政策。以促进银行资金向三四线城市流动，带动三四线城市房地产去库存，也防止一二线城市房价过快上涨。

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