一线城市控制人口 房地产需求将不会再大幅增加

    继春节长假前上调中期借贷便利（MLF）利率后，节后首个交易日央行再次“出手”上调常备借贷利率（SLF）和逆回购利率。业内人士表示，货币政策收紧信号或导致房贷利率上调，在市场风险和政策风险双重压力下，银行可能会通过价格手段防控风险。此外，在加息周期和调控政策背景下，房地产（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。
房贷利率存上调可能

    鸡年首个交易日，央行便祭出大动作：在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作，操作利率较上期均上调10个基点，同日开展的SLF利率也全线上调。
    一股份制银行宏观分析师告诉记者，央行春节前后的密集行动，是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低，MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用，尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导，最终形成终端实际贷款利率抬升。
    终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢？近日记者走访多家银行网点了解到，包括招商银行(600036,股吧)、平安银行(000001,股吧)、建设银行(601939,股吧)、工商银行(601398,股吧)等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化，仍维持九折优惠折扣。民生银行(600016,股吧)一名客户经理告诉记者，该行首套房贷款利率打九折，但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房产，优惠力度可打8.8折。
    某大型股份制银行内部人士告诉记者，去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求，银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整，九折是业内较普遍的折扣。
    走访中，大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知，但也有个别表示“已经隐隐约约听到风声”。“还是存在顾虑，九折是比较普遍的，要是上调利率，客户肯定都跑到别的银行去了。”一位客户经理告诉记者。
    虽银行方面尚未有明显动作，但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

    海通证券(600837,股吧)宏观分析师姜超在研报中指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

    姜超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

    恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本，不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。“自去年10月以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响，商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，满足普通老百姓(603883,股吧)首次购房和合理改善住房的需求。
住房按揭遭“冷遇”

    业内人士指出，本次央行调高利率与1月“天价”信贷数据不无关系。

    虽然央行尚未公布1月份信贷数据，但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元，甚至将高达2.8万亿元。

    华泰证券(601688,股吧)报告显示，预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先，1月是信贷大月，季节性安排虽然在宏观审慎评估体系（MPA）考核后有所弱化，但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续；其次，提早投放信贷会更早获得利息收入，因此银行有提早投放信贷的积极性。另外，往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。

    国元证券(000728,股吧)分析师表示，从政策意图看，政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上，导致央行紧急收紧银根，对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期，也是央行紧急收紧银根的时点。

    虽然预估1月信贷数额仍会高企，但不少业内人士认为，2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示，2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低，较11月大幅回落31%。

    “部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放，这些额度会在1月放出来，”一位商业银行内部人士告诉记者，“尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下，二三月份房贷回落速度会加快，政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。”

    从春节假期房地产成交情况看，住房按揭可能遭“冷遇”。


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