上海甲级写字楼租金罕见下跌 2017年进入调整期

    春节后上班没多久，张洁（化名）的公司就开始搬家了，公司原来在上海小陆家嘴某栋甲级写字楼里租用200平方米办公室，现在搬到了虹桥商务区，“新公司面积更大，租金也便宜。”张洁透露，公司在小陆家嘴租了将近10年了，但考虑每年的租金差达到30%，老板选择搬迁。

    在上海各区域核心商圈的发展变迁中，写字楼租金也随之变动。仲量联行的一份报告显示，2016年第四季度，浦东浦西甲级写字楼的租金环比全线下跌。

    从2016年四季度上海中央商务区甲级写字楼的租金与空置率数据可见，浦西中央商务区空置率环比上升1.5%达到9.1%，浦东中央商务区空置率环比上升1.4%达到7.9%。由于四季度有大量新增供应入市，非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%；浦西租金9.6元／平方米／天，延续环比下跌1.5%，空置率9.1%，上升1.5%。

    仲量联行上海研究部董事姚耀指出，由于供应量变化，上海核心商务区甲级写字楼将会在2017年进入调整期，到2018年，随着供应量下调与需求回升，租金水平会慢慢恢复。“目前的租金下跌是金融危机以后首次出现，但并不能说结构性下调。上海的办公市场在2010年开始复苏，过去几年基本平稳向上，尤其是浦东地区的租金涨幅显著。”姚耀说，2017年将会出现上海中央商务区甲级写字楼供应的历史最高峰，但从中长期来看，新增供应将在2018年以后开始显著下降，届时甲级写字楼的租金也有望重新进入上升通道。

    同策咨询研究部总监张宏伟分析，甲级写字楼租金下跌更甚于产业本身的需求不足。比如虹桥商务区租金稍低，租金差会导致企业办公场地搬迁。

    值得一提的是，在中环区域的甲级写字楼经过大宗交易、重新包装后，租金反而有上升趋势。一名竹园商圈的业主对21世纪经济报道记者透露，中央商务区的写字楼租金下跌是现实，目前小陆家嘴部分写字楼租金在下跌，未来会否波及竹园商圈不得而知，但自己也正在思考应对。“供应量增加与去年P2P公司的退租潮，是空置率下滑的直接因素，大部分业主只有降低租金来应对”。

原因：供应高峰年市场调整

    多名业内人士指出，甲级写字楼租金下滑的主要原因是供应量增加与市场需求不变。一名从事甲级写字楼投资的基金管理人认为，商办用地入市与开发商投资商办物业的节奏都出现问题，才会导致市场进入调整期。在做尽职调查时他发现，最近一年是小陆家嘴与竹园商圈集中供应年，2019年之后，供应又会快速下滑。但从未来5年来看，上海甲级写字楼市场仍有上升空间。

    从戴德梁行研究部的数据可见，上海核心商圈【包括大陆家嘴、黄浦、静安、长宁、徐汇（内环内）】的甲级写字楼供应为：2017年74.7万平方米、2016年67.97万平方米、2018年37.79万平方米、2019年15.5万平方米。

    其中小陆家嘴商圈的供应量变化最为明显，但规律略有不同：2016年24.8万平方米，2017年24.25万平方米，2018年急剧下跌到6.6万平方米，2019年又上升到10万平方米。

    戴德梁行研究部统计数据显示，2016年第四季度上海全市甲级写字楼租金继续小幅下跌，环比下降0.42%。其中跌幅较大区域为核心商圈（环比下降0.89%），新兴商圈的平均租金则保持平稳上升（环比上涨1.14%）。

    四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的调整，跌幅分别为：陆家嘴（-1.83%），长宁（-1.52%），静安（-0.97%），徐汇（-0.95%），黄浦（-0.51%）。

    戴德梁行研究部人士认为其主要原因是：核心商圈新增供应加码导致空置率上升，写字楼租户选择增多增加了租金谈判筹码；大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟，给写字楼租户提供更多选项，逐渐完善的交通配套以及相对低廉的租金，给核心商圈带来更大竞争压力；P2P金融退潮，一些市中心写字楼出现大面积空置，不得不降低租金。

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