上海甲级写字楼租金罕见下跌 2017年进入调整期

    姚耀指出，核心商圈租金的轻微下滑，可归结于两个原因：非中央商务区尤其是中环附近有大量写字楼项目涌现，其中靠近核心商圈的写字楼租金一般在10元／平方米／天左右，而偏远一点的甚至可以达到六七元／平方米／天。这些区域包括虹桥、原闸北、长风、四川北路板块等，目前来看，这些区域的交通配套、便利性等都在提升，因此租户愿意从核心商圈搬过去。

应对：服务提升与旧楼翻新

    这些甲级写字楼的业主将如何度过2017年这一相对低迷的阶段？姚耀指出，一些空置率较高的项目业主为了保留优质客户会在租赁谈判中更为灵活。

    但他强调，在调整期内，除了调整租金预期以外，还有就是做硬性和软性的改进，以此来吸引老租户留下。首先，楼宇翻新将会是2017年的主要表现。很多甲级写字楼，比如恒隆广场，就正在做翻新。其次，除了硬件的改善外，软件服务的提升对于保留客户将产生很大作用，比如在物业管理上下功夫，“一些业主，会考虑借助更好的第三方物业管理公司的力量，并更侧重于细节提升”。

    2015年、2016年上海大宗成交连续两年创下历史新高。资本加快进入，业主也为了确保物业有稳定的现金流而作出改变。租金上涨的空间对于新的投资者来说很重要，他们更看好中长期的投资价值。

    姚耀认为，市场将经历短暂的一年调整，最终安全“着陆”，2018年供应下降之后，租金出现上涨空间。

    高力国际研报显示，大量新增供应将在未来一年内导致浦东、浦西的核心商圈租金下调，调整程度或将差异显著：在新增供应涌入后，浦东租金应在2018年回调；相形之下，来自核心区及次中心区域的竞争将在中短期内导致浦西租金持续下调。

    虽然过去5至10年，市中心核心区的商办土地很少供应，姚耀指出，“2017年正好是供应高峰期，不是说跟土地出让的密集供应有关系，相反地，从过去5年来看，中央商务区的土地在中长期是不够的。而在上海的非中央商务区，过去几年新兴商务区的大力建设加之城市更新的步伐加快，导致了新增供应的高峰，这也促成2017年调整周期的出现”。

    未来几年，非中央商务区新增供应量将持续处于历史高位，从而加剧新增项目之间的竞争。然而，同策咨询研究部却指出，办公需求外扩已成不争事实：2015年，上海核心商务区租金均价是10.7元／平方米／天，非核心区域租金均价是5.5元／平方米／天，两者租金差额达95%；在商业配套上，2015-2018年非核心商务区主要商铺市场供给为约564万平方米，由于更完善的设施建设，年轻白领更愿意在非核心商务区办公。

    如此，2018年上海核心商圈的甲级写字楼租金回调或尚存压力。

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