目前市场已完全分化 点城市房价过度透支

    昨天，朋友圈被央行大放水的新闻刷屏了。这的确令人震惊，短短一周内，央行便放水逾1.5425万亿；此外，另一数据显示，今年一月份，国内新增贷款2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。

    这种方向和规模很容易就让人联想到了2008年金融危机后的4万亿计划。这个记忆回想起来一点都不美好，除刺激了本该淘汰的过剩产能，错过了转换经济结构的最佳时机外，还引发了房价的暴涨，为房价脱离基本面贡献了最大的一份力量。 

    如今，央行开年便大放水，并结合中央最近关于金融支持工业的新精神，说明了目前宏观经济正处在一个危急关头。但其中一个担心是，金融信贷支持工业的资金能否真正地用在扩大再生产上，如果像4万亿那会儿企业拿到银行贷款，转身就投到了房地产，岂不是又将引发房价的又一轮暴涨？

    不过，此一时非彼一时，这一次恐怕未必。

1、市场已经完全分化。

    目前除了国内十几个重点城市外，其他城市的房产基本都成为资本的弃儿，除了巨大库存因素外，地方经济相对疲软以及缺乏人口聚集效应是让资本难以聚焦的根本原因。即便是在货币大放水的背景下，这一趋势也难以改变。长期来看，一些经济欠发达城市的房价阴跌走势仍将会延续。

2、重点城市房价目前已经过度透支。

    2008年那时，在4万亿计划刺激下，国内经济再度V型反转，在前景预期看好的前提下，国内房价和国外相比仍处价值洼地。同时，那时的大环境是，大部分制造业净资产收益率只有区区5%——8%，而炒房利润却可以数倍于此，并且风险较小，这就让无论个人还是企业都敢于下注房地产。

    而现在则明显不同， 2008年之后重点城市的房价经过几轮上涨，早已填平了价值洼地，并且远超出了自身经济实力和绝大部分居民收入所对应的房价水平。

    最近大家都在说香港沉重的供楼负担。这是美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告引起的，它说香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市，楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍，这是该项调查12年来录得的最高纪录。

    如果拿这个计算公式去套国内重点城市，会有怎样的结果？最近，有媒体就为北上深三个城市算了一笔账：根据2015年北京、上海和深圳各自公布的统计局数据显示，这三个城市平均每户的家庭年可支配收入，分别为132147.5元、132405元和132500元，按照中位数收入只达到其平均收入的85%左右计算，北京城镇家庭年均收入中位数为11.23万元，上海为11.25万元，深圳为11.26万元；房价这一边，截止到2016年1月24日，北京上一周的二手房均价为37282元/平米，上海为35842元/平米，深圳为37681元/平米，如果住建部规定的家庭小康水准100平米计算，北京住房平均价格为372.82万元，上海为358.42万元，深圳为376.81万元。由此可以看出，北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5倍，远远高于香港的19倍。

    实际上，在这种情况下在进行大笔投资并不是一个明智的选择。也就是说，就算是资金流动性很强，房价也未必会大涨。

    以美国为例，在2007年次贷危机爆发后，美国为缓解流动性马上实施了三轮货币大放水，但房价依然下行调整了几年，直到近年才开始真正企稳上行。原因就是，美国2000年以来无节制的信贷推高房价，导致泡沫太大，让市场参与度大幅下降。下图为美国房价走势，可以看到2006年之后几年，即使在非常宽松的货币环境之下，也没有改变下行趋势。 

    这一事实告诉我们，任何商品远离价值区，即便政策再宽松钱再多，流入也会十分有限。况且，在人民币走弱的趋势下，缺乏热钱的助力，楼市赚钱效应也将大大减弱。

3、政策上也不会容忍大涨。

    从近两年的楼市政策看，虽然对楼市下行的容忍度低，但也明显不支持房价的大涨。无论是北京通州，还是深圳，都能看出管理层对房价暴涨的担忧。最近这两个地方的政府官员都先后表态，要严密控制房价的暴涨趋势。

    在控制房价暴涨的工具上，其实有很多可供选择，包括调整税收、改变公积金政策、认定二套以上标准的变更等等。管理层的态度其实非常明确，就是希望看到一个稳定活跃的楼市，而不是一个暴涨暴跌的市场。

    2016年，虽然各方面都不支持大涨，但对于包括一线城市的重点城市而言，房价下跌的可能性也非常小。不仅仅是宽松流动性的支持，最重要的是在人口规模化净流入下，大部分城市商品房供给却大幅缩水。

    以北京为例，目前的有效库存仅为4万多套，而2015年的住宅供地却比2014年缩小了25%，这就意味着商品房供不应求将是一个趋势。类似北京这种情况，其实在大部分重点城市都或多或少地存在。未来，在不限购城市，房价将有更强势的表现。

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