未来政策面将依然对房价有保有压

    2015年的房地产市场，当所有的政策靴子一只只都落地后，重点城市经过短暂的狂欢如今再度陷入萎顿，而未有资质参与这场派对的城市则更是落寞。

    市场已经彻底翻篇了。

    当然这不是最终的结局。因为房地产还要继续充当宏观经济转型或下滑的缓冲垫，因为真实的城市化进程才刚进入半途，还有现在所谓的房子仅解决了遮风挡雨的初级功能。

    所以，房地产的故事远没完。

    从目前市场展露的信号和演变规律来看，眼下房地产正在向五大方向靠拢：

1、政策面将依然对房价有保有压

    2015年的市场，开发商无可奈何，老百姓彷徨失措，不过有一位估计很气定神闲，那就是最高管理层。理由很简单，今年的房价没大跌，这样就没有过分拖累经济全局；同时也没大涨，兼顾民生方面也交得起答卷。

    这一年，凭心而论，是房地产调控这些年在平衡性方面把握得最好的一年。

    从各种大型会议和领导人言论中，我们其实很容易观察出，房价大起大落是政府执政的大忌。今年的一个典型例子就是北京市政府东迁导致通州房价大涨，当时准备投资押涨的大有人在，但随后便被政府的一纸严厉限购令强排在外。这一年，哪个地方的房子越热，哪个政府的压力就越大。同样，出手保房价也是毫不迟疑，今年出台了多少明暗支持三四线楼市的政策，大家心里都应该有数。

    所以，在拉动经济的新引擎还未找到之前，这种对房价有保有压的调控还会持续。在此背景下，任何导致市场大起大落的政策可能都不会出台，包括房地产税。

2、高端市场限购将可能很快打开

    土地制度、限量供给和招投标制度，所有这些让重点城市土地价格高到了不可思议的地步。北京今年拿到的纯商品住宅土地，未来几乎全部都是单价10+以上豪宅矗立的地方。

    北京孙河，是近来拿地比较热门的区域，从这些年楼面价的变化情况就可见目前土地市场的疯狂： 

    就北京而言，如何把未来上千套的豪宅卖出去是个大问题。2015年是公认的豪宅元年，即便如此全年最多也就成交250多套。在限购条件下，未来高端客源枯竭和开发商亏损套牢是看得到的结局。

    这对于地方政府来说并不妙。化解的办法只有一个，那就是打开高端市场限购，让全国想进来的土豪帮忙消化，这是一个三方共赢的方案。如果库存足够大，说不定户口问题也会一并解决。

    其实，可以感觉到在土地交易上地方政府和房企多年来所达成的一种心照不宣的“默契”：一个是土地财政需要有人来买单，另一个则心领神会地递上大把钞票，这是一个渠道顺畅的双向循环。但如果递钞票的难以为继了，另一个当然也会为旧拍档分忧——那就打开高端限购。这其中有一条重要逻辑是，高端市场已然绝缘于普通商品房市场，也就是说这个市场打不打开和一般老百姓没有半毛钱关系，反正你也买不起！

    这种思路实际并不新鲜，过去打开对高端市场限价，对个别市场个别对待就是源头，如今重复用一遍又有何妨！

3、一线城市普通工薪层将渐次进入保障房序列

    从目前的地价飙涨情况看，普通工薪层将彻底无缘纯商品新房，未来对接这部分需求的将是各种保障房，包括自住房，限价房，公租房等等。二手商品房价将受制于自住房等保障房价格。

    大部分一线城市将会建立清晰的住房分层体系，高端市场归市场，保障的归保障，这是一种类似于新加坡的住房分层设计。目前北京的保障房建设占所有在建房屋的比重在逐年增加： 

4、重点城市土地市场将由博傻进入均衡状态

    目前，几乎所有全国性房企全部回归重点城市拼抢土地，这也是土地价格不断创出新高的主要原因之一。在离奇的高地价面前，房企的心态也在发生改变。像最近碧桂园北京退地一事，正反应了高地价面前房企矛盾复杂的心理。同时，这也释放出一个重要信号，就是地价再这么疯下去，爷就不陪着玩了！

    从短期趋势看，还看不到地价要下降的可能性。这也预示着，拥有类似像碧桂园心态的房企只能有增无减。一直减下去，到了剩下某些特定数量房企的时候，便可能会形成一种纳什均衡，即：如果既不增加，也不减少竞争房企数量，地价便会大致停留在大家都可接纳的价格范围内（当然指的是一种动态的增减）。从这一点看，长期地价的上涨空间将会有所节制。

5、市场全面进入产品多元化时代

    自1998年房改以来，国内房地产第一次进入买方市场。在总量总体过剩的前提下，考验房企开发能力的时代到来了。同样拿一块地，过去可能只要盖房子就会赚钱，将来就行不通。

    在竞争层面上，拥有优秀开发能力的房企将会胜出。一块地，如何定位客群，如何决策匹配产品，如何创新设计，都是决定市场接纳度的关键要素。与此同时，一个产品类型花样频出的时代将会全面开启。

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