内地市场紧缩 未来将有更多房企参与到香港楼市中

机会与风险

    作为世界上房价最高的城市之一，香港一直以来受到投资者热捧。但其大幅波动的特点，也给投资企业带来一定风险。

    现在香港房价负担之重已处全球之首。根据美国市场研究机构Demographia的国际房价负担能力调查，香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首，2016年房价的中位数为家庭年收入(税前)中位数的18.1倍，而2010年这一比例仅为11.4倍。

    为此，香港特区政府去年开始大幅调控楼市。去年11月，特区政府将住宅物业交易印花税一律提高至15%，首次购房的香港永久性居民除外。此前香港居民购买第二套住宅时，印花税率随住宅面积的增加而递增，最高为8.5%。对非本地居民来说，加上之前规定的上缴15%买家印花税，现在实际得缴纳30%的印花税。

    提高印花税的效果很明显。香港房价增长开始有放缓趋势。根据莱坊发布的报告，2016年第三季度末，香港楼市受降温措施和经济放缓影响，以5.5%的年跌幅垫底全球房价增幅排行榜。

    香港金融管理局总裁陈德霖表示，2016年12月香港楼市成交量跌幅显著，一手房按月跌八成，二手房跌三至四成，跌势到今年1月仍然持续。

    李嘉诚在长和系去年中期报告中指出，香港物业市场正处于周期性调整阶段，长和在物色合理回报的地产投资项目时也感到并不容易。

    但另一方面，即使有波动，香港房地产市场依然保持着活力，这也被指为吸引内地房企投资的重要因素。

    刚刚摘得地王的龙光地产认为，作为排名世界前列的国际化大都市，香港在产业基础、人口聚集度、社会资本及财税政策等多方面持续保持竞争优势，香港房地产市场供不应求局面长期存在，尤其是商品住宅价格经历历次调整仍一直居高不下，公司长期看好香港楼市前景。

    春节过后，香港楼市出现了回暖迹象。香港房地产业分析师丘卓文表示，本地发展商近期屡推新盘，反响良好，显示香港楼市的刚性需求仍然强劲。

    2月24日，中原城市领先指数CCL报147.74点，为历史新高，按周升0.62%，较2015年9月份的历史高位高出0.56%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，包括CCL、CCL Mass(大型屋苑领先指数)及CCL(中小型单位领先指数)的三大整体指数创历史新高。

    莱坊高级董事林浩文预测，一手楼今年会热卖，估计今年楼市会上升5%，如无重大事件，相信楼价升幅会更高。持相同观点的还有张大伟，他认为，香港楼市现在依然很活跃，未来将更活跃。

    即使是认为香港楼价会下跌的标普，也认为一手楼市仍将主导房地产市场成交，住宅成交量会增长5%。

    业内人士分析指出，即使在去年11月实施印花重税后，香港楼价并未明显下降，这反映了香港作为老牌房地产市场的成熟性。

    在供地方面，香港运输及房屋局预计，未来三至四年内，香港的住宅供应量将达到9.4万个单元，为2004年以来最高。其中，2017年将有2万个新单元投入供应，这高于2014年及2015年每年1.7万个单元的交易量。

    多家机构人士预计，随着香港供地的增加，以及内地市场的紧缩，未来将会有更多内地房企参与到香港楼市中。

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