张泓铭：放纵楼市过热无疑饮鸩止渴

    全国政协十二届五次会议于3月9日下午3时在人民大会堂举行第二次全体会议，多名政协委员就有关议题作大会发言。全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭表示，创建一个对冲楼市异常波动的自动机制，刻不容缓。
    张泓铭表示，10多年来，中国楼市在波动和调控中反复循环。2000年到2016年，发生6.5个轮次的波动和调控循环，过程都是“房价和销售额急剧上升—社会强烈反应—调控收紧楼市—楼市平稳或偏冷—经济增长乏力—调控放松楼市”，然后开始下一轮循环。目前，2016年开始的这一轮调控尚处于前半程中，已经典型地反映了这种波动的特征。
据国家统计局数据显示，70个大中城市中，去年12月，新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市，包括北、上、广、深和大部分东中部省会城市，最高涨幅49.5%，这是楼市过热的集中体现。

放纵楼市过热无疑饮鸩止渴

    对于中国楼市长期波动、调控反复循环的原因，张泓铭认为，首先，是长期以来国人对于楼市作用的片面认识，过分依赖它来推动经济财政的增长。如果紧缩调控带来楼市平稳或疲软，就会导致经济增长也不够理想，于是就重新加热楼市，进而使其陷入下轮循环；其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额；再次，在前面两个原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。
    “楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，对于经济社会乃至于全局的破坏作用，如何估计都不会过头。过分看重它在经济增长中的短期作用，放纵过热，其实是饮鸩止渴，加速危机的到来。”谈及楼市波动的影响，张泓铭的措辞显得非常严厉。他直言，这是国际上很多惨痛经历得来的教训，但还有些人尚未醒来，还企图依赖加热房地产这张老方子医治经济病。他认为，对此，中央有着极为清晰的认识，“房子是用来住的、不是用来炒的”不仅仅是对个人和机构说的，更是对地方政府说的。所以，现在是到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。

建立自动机制克服人工调控弊病

    然而，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，并非一蹴而就。稳定楼市的基础性制度和长效机制是一套完整的体系，需要各部门的合力以及大刀阔斧的改革。“形势催人，在这套体系确立之前，有必要寻找一种同整套体系相容的机制，充当即刻可用、长期也可用的调节机制，同综合施策形成合力。”张泓铭建议。
    “历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是，过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识的局限或人为操控，也有时间滞后。”张泓铭说，为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制，就是当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。
    张泓铭认为，这套机制有五个要点：一是监测指标，用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标；二是控制界限，设置上下限，超过上限或下限，对冲机制就自动触发；三是运用对冲工具，首推金融手段，即首付率、利率双率联动。如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。当然，自动机制并非单打独斗，需要综合施策，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力；四是以70个城市为对象实施区域；五是上一级政府及其主管部门担任监管责任。
    “该机制具有及时调整的灵敏性，具有向上或向下对冲波动的双向稳定性，完全符合稳定经济社会大局的总要求。建议在进一步研究论证的基础上，选择不同类型的城市进行试点，确认效果后在70个城市快速推广。”张泓铭如是说。


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