本轮楼市调控政策密集出台的两大原因

    有关楼市调控坊间流传一句话：近十几年的楼市调控最失败的地方就是让房企和社会精英阶层摸清了政府调控的套路。现在听下来似乎有一定的道理。
　　但是，无论有没有道理，当下新一轮的调控自去年10月份以来正在进行。对于房企们来讲，明白套路也没有什么用，对于当下来讲，首先要熬过这一轮调控期，否则，拿着这些大道理死在了路上岂不是让人笑话。
　　尤其是进入2017年，楼市调控的步伐并没有停止，春节后至“两会”期间，北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市，以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发，此时政策频发的原因是什么？未来政策面的走向怎么样？只有摸清了这些套路，对于房企来讲，才有可能在今年的市场调整期踏踏实实做好业绩，实现销售业绩的增长。
　　就以上问题，下面笔者逐一谈一下自己的看法，首先我们来看本轮调控政策密集出台的两大原因：
　　1、春节后至“两会”期间，部分一二线城市楼市暗潮汹涌，比如北京、石家庄、南昌、广州等等，这些城市楼市出现反弹的迹象，“两会”期间，官方重申对热点城市楼市调控的必要性，会议结束后不治你治谁？很显然，政策面不会给予核心一二线城市楼市反弹的机会，再加上“十九大”今年下半年召开，市场环境不可能有明显的反弹的机会，因此，北京、石家庄、南昌等城市有了这次楼市加强版新政；
　　2、自去年10月份核心一二线城市楼市限购限贷以来，核心城市的需求开始外溢到周边的三四线城市，导致核心城市周边，比如环北京区域、环上海区域、环广深区域等三大都市圈内的三四线城市楼市出现火热状况。虽然上述区域部分城市去年第四季度已经有相关调控措施，但是，由于政策力度并不强，房企早已有对策解决，春节之后，上述区域内楼市再现火热状况，甚至蔓延的范围进一步扩大。
　　此外，我们看到，早在两三年前一部分三四线城市已经开始着手通过暂停供地或放缓供地，加快消化存量用地的方式解决“去库存”的问题，比如常州、常熟等等；近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划，比如安徽省除省会外的各地级市、嘉兴市等等。笔者认为，这并非个案，如果大部分三四线城市着手通过暂停供地或放缓供地来调节供求关系，那么未来1-2年三四线城市的供求关系将得到改善，届时，起码一部分三四线城市将不存在去库存的压力，楼市将迎来新一轮的上涨的机会。
　　很明显，由于上述因素，春节后至两会期间，一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市）以及区域中心城市周边的三四线线城市已经出现过“火”的状况，为此，我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从调控的目的来看，首先当然是保护本地的首套自住需求及改善型需求，其次，对于外来需求来讲，主要是为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求，为过热的三四线城市降降火；同时也是为了防止类似北京上海这样的特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”（因为人虽然买房到环北京、环上海区域并在此居住，但工作有可能还在北京或上海，大城市的压力并没有减低，反而大城市因为交通的便利造成更多的城市治理问题）。
　　其次，我们来看对未来楼市调控政策的预判，也是我的第三个看法。
　　3、自去年10月份楼市集中出台政策至今已经有6个月左右，按照往年调控经验，每次新政时效性6-8个月，如今已经到了6个月时间，那么也就意味着，政策的时效性有可能会逐步降低。如今北京、石家庄、南昌等城市即是这样的表现。
　　按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者做个预测，“两会”结束，北京、石家庄、南京、广州等楼市新政后，其他核心一二线城市楼市政策或密集出台，出台的时机根据各自城市楼市情况而定，如果市场暗潮汹涌，那么楼市新政其实已经储备好了，随时可以出台。
　　环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市如果因为核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样，也会有强化政策出台。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者再做个预测，今年3月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在今年9-10月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是，“十九大”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。
　　明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。

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