政策层出不穷正在给开发商带来新的挑战

    今年以来，调控政策收紧导致市场急剧收缩，住宅、商办物业等领域的政策层出不穷，正在给开发商带来新的挑战。

　　作为最早进入中国市场的外资房企之一，凯德集团已在中国深耕超过20年。尽管并不以规模见长，但凯德在商业地产运营及资本运营等领域的探索领先于行业，其“轻资产”的运营模式也成为多家国内房企模仿的对象。

　　4月13日，在中国商业地产年会上，和讯房产专访了凯德集团中国区CEO罗臻毓，详解凯德对当前市场的应对及发展路径。罗臻毓2001年加入凯德集团，先供职于雅诗阁业务板块，后又担任凯德中国华南区域总经理、凯德中国首席投资官和副首席执行官，2014年9月担任凯德中国首席执行官，对中国市场有着16年实操经验。

凯德“生态圈”

　　“现在都是在限，限卖限买，不然就限贷，这对交易量肯定有一定的影响，但价格是否会跌，这还不好说，目前市场上需求还是有的，而且这些需求是真需求，主要是为居住升级而形成的改善需求，我们判断目前的调整仍以单一项目调整为主，全面下滑不太容易出现。”谈及目前房地产市场的形式，罗臻毓如是说。

　　3月以来，全国各地楼市都刮起“政策风”。以北京（楼盘）为例，自3月17日新政后，在接下来的一个月时间内，政策频繁下达从各个角度围堵炒房的可能。商办项目作为购房者此前“退一步”的购房选择，截至目前，已先后迎来三次政策收紧。更为重要的是，目前新政已将个人排除在可以购买商住产品之外。

　　罗臻毓认为，最近北京商办政策的出台，抹杀了商业变为公寓住宅的可能性，可能会对部分项目造成比较大的影响，北京出台以后一些城市也会跟进。但这类政策对商业物业在规划、开发及配套上都能起到良性作用，会改善资源划分不清的问题。

　　而对于凯德来说，在近几年的策略调整中，凯德的商业布局一直围绕五大城市群进行，以综合实力争取市场份额。用罗臻毓的话来说，凯德希望更集中地发力，建立一个生态圈，把资源逐渐集中到五大城市群。

　　凯德集团2016年财务报告显示，2016年，凯德集团收入同比增长10%，税后净利润增长11.7%。其中营业利润占整个税后利润的72%，增长27.8%。零售业务方面，2016年凯德在全球共实现109亿新元的零售业务总营业额，实现11亿人次客流，以及1.7万份租约。

　　对于上述指标的增长，凯德集团解释称，“主要来源于中国的住宅和购物中心业绩增长。” 2016年凯德在中国的销售型物业，销售额增长近20%达180亿元。而在占资产价值76%的自持物业中，凯德2016年在华购物中心表现抢眼，租户销售额同比增长10.2%，净物业收入同比增长5.2%。服务公寓方面，凯德在2016年新增19个物业，新开12个物业，规模扩张迅速。

　　谈及2017年目标，凯德集团明确指出，拟新开零售物业8家，其中6家在中国，包括3个来福士，目前购物中心出租率都达85%以上。此外，2017年，凯德还预备在中国销售超过6000套住宅单位，以及新开14家服务公寓。

负责任的经营者

　　作为亚洲领先的房地产集团，凯德在进入中国之前，就已经在新加坡等成熟市场有过多年的房地产开发及运营经验，经历过市场发展的不同周期和阶段。对于国内市场的发展趋势，罗臻毓先生指出，随着市场的逐步成熟，商业地产正在趋向更专业化、更细分化、更金融化。

　　以综合开发实力见长的凯德，旗下综合体旗舰品牌来福士多年来一直引领着行业方向。而面对市场新的挑战，凯德启动来福士品牌升级，打造面向未来的2.0版综合体。罗臻毓表示，2016年底开始，来福士启动品牌升级，其转型核心是以“人”为中心，正如其新的品牌理念“乐享其城”，即“一个让你快乐和享受的地方”。

　　在罗臻毓看来，以“人”为中心的购物中心才能立足商业地产市场，包括与优客工场、滴滴、宝马等的跨界合作，牵手科技、智能、共享经济等，以此构建包容性生态圈。比如凯德即将在杭州（楼盘）开业的来福士项目就将尝试更多的人工智能科技，如用无人驾驶车帮助购物后的顾客快速找到并送达车位。

　　“凯德要做负责任的经营者，凯德必须争取在市场里有一个资产回报，无论是商业运营商的角色还是资本运营商角色，两者都要与时并进。”罗臻毓强调。

　　目前，商业地产行业的一个共识是，项目品牌输出管理及商业资本运营将成为商业物业开发商及运营商的两大盈利模式。而凯德无疑是其中佼佼者。

　　公开信息显示，凯德聚焦中国业务的12只基金管理资产总额近600亿元人民币。其中，规模最大的当属凯德商用中国信托，在中国六个城市拥有11个商业项目，资产规模达118亿元人民币，也是凯德集团目前唯一聚焦中国业务的公募基金。

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