多城市交易量收缩 房地产市场开启全新格局

市场集中度再提升

    上半年，面对市场的重压调控，房企依旧在规模争夺战中表现出了巨大的能量，强者恒强的局面日益明显，黑马杀出也越来越多。

    根据中国 指数研究院监测，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入2000亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

    来自克 而瑞的数据显示，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。

    事实上，过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌，而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低：碧桂园销售目标6000亿，恒大销售目标4500亿，保利销售目标3000亿，旭辉将冲击1000亿，新城将冲击1000亿……

    从面积销售门槛看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易;而其他房企受调控影响更大，TOP200房企的集中度也超过六成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

    其中，恒大超过碧桂园重夺销售权益榜榜首，达到2088亿元。碧桂园则是流量金额的冠军，其更多的合作项目让其流量金额保持领先。上述两家房企在一二三四五线的广泛布局让它们可以有效对抗调控带来的影响，可以说在每一个地区都有货值，因此可以保证稳定的规模收入。

    此外，融创中国1～6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿规模。6月该公司更是实现销售金额285亿元，创企业单月销售历史新高。

    “市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。”链家研究院院长杨现领分析，我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商提高集中度是必然。究其原因，首先，市场下行对开发商运营提出挑战，中小开发商销售放缓严重影响资金回流，财务成本压力较大。在大企业的抢夺下，中小企业越来越拿不到土地，也就失去了生存的空间。这种情况下，手头无地的企业将面临倒闭，手里有地的企业可能被兼并。其次，由于开发净利润的下降，越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业，使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

抢跑出货悄然出现

    虽然大开发商在上半年获得不错的销售业绩，但对后市的不乐观依然对其销售部门形成极大压力。6月底，部分开发商已经悄然启动“抢收”行动。

    6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘直接降价20%。在周边高层房屋均价高于1.3万元/平方米的前提下，象湖壹号高层直接标价1万元/平方米。6月25日，融创石家庄某项目二期低调开盘，精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米，低于预期价格约15%。而北京周边的燕郊，融创也有项目房价已经下调5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融创融园也启动促销活动，新推毛坯产品，其售价较2016年9月的一批带装修的户型下调了约3000元。虽然去掉了基础装修环节，但是房屋售价终归呈现松动迹象。

    作为半年销售突破1000亿的大型房企，融创的主动让利促销带有某种标志性意义。在政策调控、资金收紧、买家观望的重重围困下，开发商主动调整策略将是下半年市场上的主流。

    无独有偶，恒大也在6月份呈现抢跑迹象。该公司披露的月度销售数据显示，6月份新开盘项目32个，占上半年新开盘项目79个的40%，这使得该公司当月实现合同销售611亿的新高。

    有业内人士表示，今年第二季度以来，楼市中观望气氛浓烈，无论购房者还是开发商，都在一定程度上处于僵持状态，但随着时间的推进，开发商回款压力增加，势必会有企业率先打破僵局。

    杨现领表示，房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。在他看来，此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

    针对下半年楼市变化，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹的看法是，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓。资金方面，他预计行业到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调，开发投资增速则将步入下行阶段，但跌幅不会太大。

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