楼市、土地收紧 稳中略降或是未来常态

    2017年上半年，南京楼市榜单前十房企重新洗牌，去年同期的一半企业均未出现在TOP10榜单中，万科更是意外跌出前三，以43亿元的销售额位居第四。
    虽然销售金额有所下降，但是房企强者恒强的局面并没有变化，排名前三的房企销售额占据榜单的37.24%，其中保利更是占据15.04%的份额。
    具体来看，2017年上半年江北、江宁依旧是成交大户，保利凭借两区域中的保利中央公园、保利梧桐语、新城保利天地等项目录得销售大头。
    据了解，保利中央公园上半年两次开盘已推出剩余最后3栋楼，其中6月9日新领最后两栋住宅楼西苑6#、9#销许，共计406套房源，销许均价28730元/平方米。凭借约14个项目的多盘联动，保利上半年录得63亿元，拿下2017年上半年销售冠军，这一数字也与第二名新城拉开了15亿元距离。
    新城、招商虽然不是新面孔，但是却是2016年后首次进入榜单前十。2017年，新城在南京城东布局了4盘，分别是璞樾钟山、香悦澜山、璞樾和山、新城源山。数据显示，上半年新城的香悦澜山项目排录得17.37亿元的销售额，数据相当可观。
    和新城一样，招商此次上位也让榜单出现了大洗牌。据观点地产新媒体查询，招商上半年仅凭借招商1872、葛洲坝招商紫郡襕园两个城北项目就收金23.15亿元，占据总销售额的51.4%。
    资料显示，葛洲坝招商紫郡蘭园项目位于南京市鼓楼区，规划为商住、商办混合用地，因此房价也比其他楼盘要高，达到建面均价在37000元/平方米，为招商进入前三甲打下了基础。
    榜单中让人稍显意外的是万科跌落前三甲。自2001年进驻南京，万科已开发了21个项目，不过上半年在南京推出的项目不多。据观点指数查询，上半年万科翡翠公园、万科九都荟、万科城三个项目为万科贡献了业绩大头，录得35.33亿元。
    不过，2016年全年万科卖房收入124亿，这一成绩也让南京正式诞生了单年销售金额过百亿的房企。从过往的销售历史来说，万科下半年能否夺回优势值得期待。
    除此之外，上半年TOP10榜单中原来熟悉的本土企业几乎不见身影，唯一上榜的弘阳也由去年同期的第八跌落至榜尾。可以说，大牌房企争相入驻给南京市场带来了无限生机的同时，本土房企的空间也被进一步挤压。
楼市、土地收紧，稳中略降或是未来常态

    上半年，“限购升级”、“市场冷却”、“信贷收紧”成为南京楼市的高频词汇。据观点指数观察，在3月限购升级前，即使是在被称为传统淡季的1、2月份，南京楼市的销量都尚且可观。自从3月底、5月初南京调控再加码后，认购量逐渐减少。

    3月15日，南京调控政策升级，非本市户籍社保缴纳证明由原来的“2年满1”升级为需要3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社保。六合、溧水、高淳三个区域也正式纳入非本市户籍限购的范围内。
    在随后的5月，南京调控再加码，新购房拿到产权证后3年内不得转让，至此南京“限购、限贷、限价、限售”四限凑齐。
    受此影响，在历来的“金三银四”，南京楼市降温不少。3、4两个月南京楼市总成交9682套、认购19923套，与去年同期总成交近3万套、认购3.4万套相比出现明显下跌，跌幅分别达到67.5%、42.4%。5、6月分别同比下跌29.24%、30.42%。仅5月成交量突破万套，与去年上半年形成鲜明对比。
    总体来看，上半年，南京共成交新房3.73万套，去年同期为7.59万套，同比下降50%，这一成交套数也创下2011年以来（上半年）新低。
    从区域角度分析，上半年南京的板块分化也比较明显。江北、江宁依旧是成交大户。其中，双江板块凭借1.8万多套的成交量位居前二；城北板块由于上市量高，以6350套跃居第三位。六合、溧水担起重要角色，份额占全市比重显著提升，而去年上涨过快的浦口板块销量降幅最大。
    新房成交价格方面，南京也出现了六连跌。根据国家统计局6月中旬公布的70城房价指数，南京5月份新建商品住宅价格环比再降0.2%，与2017年4月的数据相比，跌幅缩小0.1个百分点。去年12月南京新房价格环比首次回落，降幅为0.1个百分点，今年1月环比下降0.2个百分点，此后的2月和3月分别下滑0.1和0.2个百分点，4月份则扩大至0.3个百分点。
    除了调控政策外，土地市场也迎来新规则，包括宅地和商住地网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本；竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售等，另外南京还提高住宅、商住用地的竞买保证金比例至出让起始价的50%，部分区域甚至提至60%。
    土地供应政策进一步收紧，也让上半年南京的的土拍收入和面积大大减少。据南京市国土部门公布的数据显示，上半年南京共计出让地块22幅，总卖地收入约430亿元，同比下跌约41%；出让面积148.58万平方米，同比下跌9.2%。在上半年出让的22幅地块中，含有住宅性质的地块共计14幅，销售金额365亿元，占总收入的85%左右。
    业内人士表示，随着调控陆续推进，下半年楼市将逐渐回归理性。对于南京市场来说，调控政策短期内不会有太大变化，预计楼市下半年将会延续下行态势。而为了促进楼市回暖，依据市场变化微调可能性较大。


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