房企拿地需求旺盛，房价上涨预期尚未降温

    《瞭望》新闻周刊记者梳理发现，目前北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。此外以北京为中心，河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施，构成环北京限购圈。环上海（楼盘）区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。

    同策咨询研究部总监张宏伟向《瞭望》新闻周刊记者表示，在热点城市严厉调控下，投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移。一位热点城市房管部门负责人说，无论是广度还是深度上，这轮房地产调控不是小打小闹。它不仅是一个经济问题，已经成为一项政治任务，决心和力度都超以往，体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念。

    在一些业内人士看来，把去年的“9·30”限购和今年的这一轮楼市调控相比，当前楼市调控因城施策，更具精准性。

    一是紧紧围绕“房子是用来住的”，完善调控政策，适时围堵调控漏洞。本轮调控政策涉及信贷、资金、购买资格等方面：对于非户籍人口购房，北上广深均将门槛提高至5年;“假离婚”行不通，北京对于离婚一年以内的房贷申请人，参照二套房信贷政策执行，广州（楼盘）成年单身或离异人士限购一套等;对于“商改住”等违规改变土地性质开发建设的行为，北京出台了“限商”政策。

    二是限价、限售、限商，成本轮调控“撒手锏”。北京、南京等多个城市对新建商品住宅给出最 高限价;限售也是本轮调控“新利器”，成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策，其中雄安新区周边的白沟限售时间最长，明确房产自登记之日起5年内不得转让。

    三是环热点城市限购圈加速形成。本轮调控已从一、二线热点城市扩展到一些三、四线城市区域。除了环京、环沪的一些三、四线城市限购后，包括环合肥（楼盘）、环南京等的一些城市也加入限购序列。“这表明一、二线热点城市的外溢效应正在逐步放大。”张宏伟说。与此同时，调控政策也呈现出中心城市和周边城市同步调控，形成“合力效应”。

    四是因城施策、因区施策，调控精细化。易 居研究院智库中心研究总监严跃进说，本轮调控不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行，即使在同一城市范围内，不同区域也是双轨并行。比如，石家庄（楼盘）、南昌（楼盘）等在调控中并未实施全域限购，而是选择在中心城区稳步推进;在“东热西冷”格局下，广东佛山（楼盘）楼市调控政策也有所区别。

    五是供给端发力增加土地供应。北京提出未来5年计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套。今年4月，住建部与国土部联合发文，要求合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市节奏，对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。

多地楼市降温交易下滑

    从目前多地的房地产市场看，受调控政策收紧影响，多地楼市明显降温、住宅成交量整体下滑。

    从一手房市场成交数据看，克 而瑞数据显示，5月监测的29个重点城市成交量环比下降5%，同比下降24%。其中，一线城市环比微跌4%，同比减少42%。北京、上海和广州成交量持续低位运行。二、三线城市环比下降5%，同比减少21%。

    二手房市场也在降温。此前交易火爆的北京、上海等的多家中介门店，明显冷清了很多。《瞭望》新闻周刊记者在位于北京宣武门附近的一家房产中介门店蹲点两小时，只看到三四组客户前来看房。该门店经纪人赵女士坦言，调控之前全天都闲不下来。

    链家地产数据显示，北京、广州、深圳（楼盘）、天津（楼盘）、杭州等二手房市场量价齐降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，是2015年11月以来的首 次下跌;广州成交量环比减少57.5%，均价环比下跌1.3%;天津成交量下降59.9%，均价环比下跌1.1%。

    从房价方面来看，随着政策效应的继续释放，一、二线热点城市房价趋向平稳。19日，国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房地产调控政策效果继续显现，楼市呈现稳中有降格局。

    其中，热点调控城市降温尤为明显。四个一线城市中，只有广州的新建商品住宅价格指数上涨0.9%，上海和北京则出现房价环比“零涨幅”，深圳更是环比下跌。从同比来看，5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

    严跃进认为，当前楼市的特点是，一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制。

 

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