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房企拿地需求旺盛,房价上涨预期尚未降温

http://www.shenyangoffice.com  2017年07月27日 09:32:55    沈阳写字楼网

导读:自去年“9·30”新一轮楼市调控启动以来,房地产市场进入调控周期已逾9个月,从限购、限贷扩大到限价、限售、限商,本轮调控步入“五限”时代。《瞭望》新闻周刊记者初步梳理发现,当前全国超过60个城市出台多轮房地产市场调控措施,范围之广、力度之严堪称“史上之最”。

市场仍存上涨预期

    调研采访中,专家提醒《瞭望》新闻周刊记者,当前楼市调控多以短期、需求端为主,采取“限”字措施抑制投资投机需求,但客观上部分居住需求也受到影响;而且,投资需求还在,只是暂时被“堵”住。调控一旦“松绑”,会对楼市的供给关系形成压力。

    目前来看,房价上涨预期尚未降温,一位房企负责人说。

    在名为“投资环京”的微信群里,有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购,北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛,投资难度增大。但在廊坊北三县地区,外地户籍还可以购买一套,能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说,不排除未来各地放松调控的可能性。一旦放松,市场就会回暖,房价反弹的可能性就很大。

    此外,限购等调控政策虽然缓解了房价过快上涨趋势,但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。

    一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示,限购本质是遏制需求,但也向投资者释放信号:越是稀缺紧俏的东西大家越追逐,价格就还要涨。反向预期之下,楼市限购反而成了房价上涨的预警器。

    在“越限越涨”预期驱动下,购房者购房需求更加强烈。今年3月底,在环京地区,一楼盘开盘推出2000余套房源,却排了1万多个号。开盘时,购房者将售楼处挤得水泄不通,有人排不到号竟声称“买不到房就砸售楼处”。

    在福州(楼盘)3月底开盘的鲁能公馆项目,两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说,当天现场有中介把买房资格炒到两万元,不找关系根本买不到房。

    《瞭望》新闻周刊记者调研了解到,去年“9·30”进入调控周期以来,全国多个热门城市出台“认房又认贷”政策,这让不少人购房时从“首套房”变为“二套房”,购房首付款大幅上涨,购房者顿时面临巨大压力,导致交易无法进行。在一些专家看来,因楼市政策调整引发的交易纠纷该如何处置,目前尚无成熟法律支撑,“楼市新政”是否为“不可抗力因素”的问题还存在争议。

    不仅购房需求强烈,房企拿地需求同样旺盛。某东部沿海省份省会城市房管部门人士坦言,虽然采取系列调控政策,但房企拿地热情不减。“出让住宅用地都设定最 高限价,但每次出让都顶到最 高价,只能摇号产生竞得者”。

    “拿了高价地可能会死,但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言,现在一线城市土地供应有限,企业会不惜一切代价去抢地,也导致地价高企、“地王”频现。

供给侧改革迫切性凸显

    《瞭望》新闻周刊记者调研了解到,此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标,一些开发企业作出各种“花样”的针对性对策,客观上导致楼市短期供给不足。

    南京市河西地区是南京优质房地产项目较为集中的地区之一。《瞭望》新闻周刊记者走进河西地区多个楼盘发现,该区房地产项目要么无房可卖,要么统一售价——每平方米45000元,此系政府对该区设定的统一指导价格。

    本刊记者了解到,开发企业对此有不同意见。一些实力较强、能挺住的企业则调整营销策略、改持观望态度,按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。福州某楼盘项目的备案价是每平方米16000元,年初一直以23000左右的价格销售。被房管部门批评后,项目干脆捂盘,放着一些房源不卖。一位房企负责人坦言,政府“限价令”让开发商“很难受”:有些地产项目拿地成本,加上金融、建安成本,单价已经超过目前政府限价

    另一方面,一些城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最 高控制点。在业内人士看来,这样有可能导致楼盘价格在限价令范围内整体上调。这样尽管控制了整体市场的成交最 高价,但是由于中低端楼盘提价,限价令变为促涨令。

    为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标,热点城市严控新项目预售证审批,新增供应量持续偏紧,导致供应不足。克而 瑞数据显示,5月,监测的29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别继续减少22%和13%,各线城市均有不同程度的回落。具体而言,一线城市全线回落,广州、深圳环比跌幅超60%,北京、上海环比跌幅在30%左右;二、三线城市整体环比下降8%,同比下降16%。业内人士担心,受限价令影响目前新房供应不足,会进一步加剧楼市的供需错位,促进看涨预期。

    多位房地产企业负责人表示,在建楼盘将延迟入市时间,等市场趋冷,政府放松管控,再卖个好价钱。福州一家地产公司的销售负责人告诉《瞭望》新闻周刊记者,限价令下,开发商和房管部门玩起了数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了,但房管部门拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时,将高低项目搭配网签,整体上的网签价格也不会过高。”

    “政府对楼市销售价格进行干预,对于短期内遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用,但是对项目限价只是权宜之计,楼市调控急需"后手",也就是中长期的调控手段”。采访中,多地建设部门负责人对本刊记者表示。

    目前楼市调控首当其冲的还是价格,严跃进说,后续还需要从供求关系入手,切实推进房地产行业的供给侧结构性改革。




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(来源: 作者:)


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