产业地产新政:租赁土地可抵押、价款"打七折"，广东放大招!

    9月1日，广东省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》正式投入实施。此前的8月24日，广东省政府出台"实体经济十条"。政策相继发布，可以看出广东针对经济下行压力、当地实体经济发展面临的困难亮出了组合拳。

    值得关注的是，《意见》对降低初始用地成本，推进企业"轻资产"运行、鼓励租赁工业用地、加强工业用地批后管理、提高土地节约集约利用程度，提出了较多具有针对性的政策措施。

1、实行弹性年期出让，推进企业"轻资产"运行

    《意见》明确，全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

解读:

    有关研究报告指出，我国企业的平均寿命3.7年，中小企业的平均寿命2.5年，集团企业的平均寿命7~8年。从前把工业用地的出让年限设定为50年，给企业提高初始用地成本也降低了用地效率。

    实行上述政策后，可以大大降低工业用地的价格，年限为20年的工业用地的出让价格最高可降低至50年工业用地的40%，大幅降低初始取得成本;另一方面，由于土地出让年期的缩短，防止工业企业长期大量圈占土地，并有助于防止僵尸企业的产生;还可推进企业"轻资产"运行，切实提高土地利用效率。

2、工业用地原租赁企业，同等条件下优先受让

    "实体经济十条"提出，以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让。具体供地工作是由市、县政府负责的，市、县还应及时出台配套的实施细则，根据当地实际情况明确"同等条件"的内涵(如出让价款、每亩工业产值、平均税额、环保要求等)以及具体判定和操作方法，保障优先受让政策完全落地。

解读:

    租赁用地政策的主要痛点是租赁期限较短，在原有的政策条件下，企业在租赁期届满后需要出让土地使用权的，必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。这增加了土地使用权归属的不确定性，打击了企业租赁工业用地的积极性。

"以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让"政策，增加了原租赁企业竟得土地使用权的砝码，增添了企业租赁工业用地的积极性。

3、厂房等可转让抵押，"2+3+N"的土地出让合同

    《意见》明确，对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了"2+3"的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

解读:

    广东省国土资源厅土地利用管理处处长谢自力介绍，以往，土地使用权作为物权可拿到银行抵押贷款。而租赁权不是一种物权，按照目前的政策是不允许进行抵押的，包括办理报建等手续，这也是租赁市场一直不活跃的原因之一。

广东进行了大胆探索，包括租赁土地使用者可以转租、抵押、办理报建手续等一系列的问题。此举保障了租赁土地使用者的有关权益，同时也可促进租赁工业用地发展。

4、优先发展产业用地，土地价款或可"打七折"

    《意见》提出，续期时的土地价款，可参照原出让(租赁)合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

解读:

    为使市场主体可以对弹性出让年限政策下的工业用地成本进行准确的经济测算，稳定市场信心，《意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，对土地续期使用做了进一步明确:一是依申请而续期，二是续期使用需经评价确定，三明确了续期土地价格评估规定。由此，企业在融资和资产处置选择方面又多了一个重要选项。

5、"实体经济十条"做减法，为企业降本增效

    《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》虽然只有10条，但是力度是空前的。

    "实体经济十条"提出，降低城镇土地使用税和车船税适用税额标准;以及降低企业用电、运输、融资、交易成本;在降低企业用地成本方面，提出划设工业用地控制线，优先发展产业土地出让底价按标准的70%执行等等。

    预计2017年至2020年，广东省通过降低税收负担、社保成本、用电成本、运输成本等累计可为企业直接降成本2600亿元左右，其中2017年降成本620亿元左右。

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