2018年北京将迎写字楼供应顶峰 空置率或升至14%

    1月24日,高力国际召开“华北区物业市场2017年回顾及2018年展望媒体发布会”，就2017年北京市的写字楼、零售、产业及工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线市场的表现进行回顾并对2018年做出展望。

    随着新增供给逐渐入市，高力国际预计，北京整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力， 预计2018年平均租金同比将下降1.2%。

    北京甲级写字楼空置率2018年底或升至14% 租户呈现多元化趋势

    回顾2017年北京物业市场，合计租赁建筑面积约39.0万平方米的八个新项目完工入市，致使北京甲级写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米。以坚实的经济基本面为支撑，租赁需求稳健，净吸纳量于2017年达34.1万平方米，较2016年上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%，同时释放部分受抑制的需求，特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。内资企业仍为主要的需求驱动力并且租户逐渐呈现多元化，不仅来自金融、专业咨询和IT行业，亦来源于房地产、传媒、制造业和能源行业。

    就租金而言，由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市，北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。若干竞争加剧的子市场内，业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略以期于年底达到或维持较高的出租率。投资市场内，机构投资者和自用买家持续对在京购置写字楼物业保持兴趣，尤其是自用买家。

高力国际预计，2018年供应将达顶峰，总建筑面积约100万平方米的十一个新项目将完工入市。并且自2018年起，CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。

    随着新增供给逐渐入市，我们预计全市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力， 预计2018年平均租金同比将下降1.2%。高力国际认为，租户将利用这个机会优化其选址和成本控制。而业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。

优质商铺市场需求强劲 2017年空置率下降至3.1%

    2017年，北京优质商铺物业市场共有三个新项目入市，市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米。其中两个新项目位于新兴区域，使得新兴区域存量在总存量中占比微升至62%。市场需求保持强劲，成熟物业对租户持续的调整和升级带动租赁交易的活跃度，除餐饮业态外，服饰和生活休闲类品牌也录得大量新租，“新零售”与传统零售的融合进一步显现，包括盒马鲜生、超级物种等新零售业态在京陆续开业，商铺市场需求日益多元化。

    活跃的市场需求推动空置率同比下降0.8个百分点至3.1%。同时，2017年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%至人民币816.1元每月每平方米。其中，核心区域新增供应有限，而优质项目积极调整且不断升级，租金同比增长1.5%。新兴区域净吸纳量增加，空置率降低，显示出更加强劲的消费需求，租金同比增长2.4%。投资市场成交频繁，共录得九笔大宗交易，多为业绩平淡或经营不良项目的转手。

    展望未来，建筑面积总计约53万平方米的六个优质商铺物业有望于2018年入市，较多的新增项目将小幅抬高空置率0.7个百分点至3.8%。

    然而新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争，预计未来餐饮、服装、生活休闲、配饰及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目调整升级更为活跃，租金仍有上涨空间。但考虑到80%以上的新增供应位于新兴区域，鉴于新兴区域租金低于整体平均水平，高力国际预计2018年租金将降低0.5%至812.4元每月每平方米。

    物流物业市场整体空置率创历史新低

    2017年，合计建筑面积约7.8万平方米的两个优质物流物业完工入市，市场总存量同比扩大4.2%至约195万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求极为旺盛。受年末诸多网络购物节及北京市清除非法低品质仓库的影响，整体空置率创历史新低，同比下降6.2个百分点至0.0%，北京物流物业市场实现满租，并推动平均租金同比攀升10.2%至人民币42.8元每月每平方米。

    此外，投资市场内，由于仓储用地稀缺且业主倾向自持，全年未录得整售交易，国内外机构投资者均对北京物流物业保持高度兴趣。

    高力国际预计，2018年物流物业市场空置率将继续保持低位，2018年整体市场仍将保持在接近满租的水平，预计2018年平均租金将同比增长3.6%。

    此外，位于北京新机场与雄安新区间的新兴区域将陆续迎来新增供应，优越的地理位置及区域战略布局将使该区域受到更多关注。

 

 

 

 

 

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