东北经济回暖？一分钟读懂沈阳写字楼市场

    外资带动  甲级写字楼崛起

    “2006年开始，沈阳写字楼租赁市场经历了起步—峰值—回落的完整曲线。”张奇说。2006年到2013年，是他眼中沈阳写字楼市场的“黄金7年”。

    与传统意识中，东北作为老工业区，经济主要由国企支撑的刻板印象不同，那时的沈阳已经开始吸引到外资公司的投资，由于外资客户更注重办公产品的品质和内涵，促使沈阳写字楼向智能化、现代化方向调整，整体配套及物业服务不断完善，产品档次有了显着的提高。

    此时兴起的新型商务区域没有建在传统的北站、太原街一带，而是向五里河商圈延展，形成近十年沈阳的优质CBD商圈。特别是金廊沿线改造刺激办公投资，华润大厦、中汇广场、新地中心等项目的入市，为沈阳带来了真正意义上的国际甲级写字楼，可以满足世界级企业的高端办公需求，

    其中，华润大厦作为沈阳顶级写字楼的标杆项目，入市一年半就实现了80%的入驻率，吸引了IBM、百胜中国、Ericsson等世界五百强知名公司迁入，沈阳甲级写字楼也从最开始的60元/平米/月，被快速推涨至180元/平米/月。
    买方市场  各项目近身搏击

    “2014年是沈阳写字楼租赁市场的拐点。”张奇称，随着新地中心1号楼、恒隆广场、财富中心A座、嘉里中心广场、夏宫城市广场等项目纷纷落成，超过60万平方米的优质项目集中入市，且多分布于金廊地区，写字楼租赁市场竞争白热化。

    大量项目近身搏击，纷纷提高交付标的同时降低租金价格。各写字楼都试图通过特色项目使自己脱颖而出，包括新地中心的PM2.5新风净化系统、恒隆广场配置双轿厢调整电梯、夏宫城市广场增配金融质感玻璃幕墙。

    功能卖点的比拼，改变不了沈阳写字楼供应量大于需求的现实。今年开始，中海广场F1座、中海国际中心、中粮广场、新地中心2号楼、清华同方大厦B座、北约克置地广场等10余座近百平米新落成的写字楼进入市场，使得沈阳甲级写字楼市场存量逼近200万平米，整体空置率突破50%，沈阳写字楼正式进入买方市场。

    “各项目为了快速争取市场份额，多以较低价格策略吸引优质客户，对甲级写字楼市场租金造成了较大的冲击。现阶段沈阳甲级写字楼平均租金为100-120元/平方米/月，平均成交租金下降近25%。”张奇说。
    明年净吸纳量或突破15万

    巨大的存量、居高不下的空置率和下降的租金，张奇依然很乐观，“租金下行不是因为需求少了，而是供应太多，需求追不上。”

    事实上，沈阳写字楼市场的去化能力一直在增强。2011年，沈阳市场每年净吸纳量约7万平方米，今年已增长到13万平方米。张奇预测2017年可能突破15万平方米。

    从今年成交的企业类型看，前三名分别是金融，占比37.1%；IT互联网，占比35%；专业服务，占比9.3%。其中专业服务表现尤其亮眼，超过建筑、贸易、物流等传统领域，或许呈现出未来沈阳经济发展的方向。
    城市多中心时代来临

    在供给端，近一年来，万科、华润等品牌开发商纷纷以50%-100%的高溢价率在沈阳拿地。“沈阳已经到了‘面粉比面包贵’的时代，这也说明开发商是看好沈阳的经济，而不是看跌。”张奇说。

    2017年-2020年，沈阳甲级写字楼总供应量将进一步推高，诸多新增供应排队入市。在沈阳各大商圈中，五里河独领风骚，甲级写字楼存量最大、租金最高，年内新增供应占到四成，租金也达120元/平米/月。
    未来两年入市的写字楼项目中，华强商业金融中心、万科春河里、新世界国际会展中心、嘉里中心、宝能环球金融中心、裕景中心等金廊沿线的写字楼入市，总量将是其他地区总和的十倍，城市CBD商圈的价值凸显。

    在此背景下，沈阳写字楼买方市场地位进一步强化，租户流动性强，市场活跃度继续增高，寻找优质物业的租户将面临更多选择，在租赁谈判中处于有利地位。
     

 

 

 

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