银城控股能否迈过港交所上市门槛

    银城2015年、2016年、2017年的收益分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元；2017年上半年收益为24.10亿元，而2018年上半年收益为1.09亿元，较2017年同期减少23.01亿元，大幅下降95.48%。对于收益的减少，银城解释称，主要是由于期内并无完成及交付新住宅物业项目。

　　招股说明书显示，银城为自己制定的目标是自收购土地起8个月内开始预售，项目建设采购及质量控制阶段为24~30个月，预售期为15~20个月，这样的周转速度在业内并不算快。但值得注意的是，银城称其在南京具有较高的溢价能力，2017年银城住宅物业的平均售价比2017年南京全市住宅平均售价高118%

　　2015年~2017年，银城的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%，今年上半年其资本负债率攀升至453.2%。不过《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年银城合约负债与其近70亿元的合约销售收入尚未结转有关。到2018年中期，银城的计息银行贷款和其他借款相较2017年期末上涨了32.27亿元，涨幅达57%。

　　银城外部融资的最主要来源是银行贷款。招股书显示，截至2015年、2016年、2017年及2018年6月30日，银城未偿还的银行贷款分别为11.63亿元、27.44亿元、36.90亿元和60.50亿元。2018年上半年，银城的现金及现金等价物为19.24亿元。

　　信托资金也是银城融资的另一大来源。截至2018年7月31日，未到期的信托及其他融资安排总额占银城借款总额的30.8%，信托及资产管理融资借款的本金结余总额为26.87亿元。《每日经济新闻》记者注意到，银城一笔4亿元的信托融资利率达到12%，另外一笔4.5亿元的信托融资利率达11%。

　　从近期房企赴港IPO的情况来看，或将折价出让股份才有可能募集资金。如弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。

　　如果按弘阳的情况，银城国际可能也要较净资产打六折才能上市。银城国际的净资产只有22亿港元，如果上市，市值或将难超20亿港元。按港交所的规定，市值20亿港元是决定公司能否上市的红线，所以能否迈过港交所市值门槛是银城控股面临的首要问题。

　　业绩期内，银城约75.3%、85.2%、93.5%及37.2%的收益来自其在南京的物业项目，银城的多位高管也来自南京。

　　银城控股董事局主席黄清平通过Silver Huang持有公司48.72%的股份，黄清平在29岁就加入银城国际，而在此之前的9年时间里供职于南京市鼓楼区城建局（现南京市鼓楼区建设房产和交通局），是负责城镇规划的科长。总裁马保华通过Silver Ma持有公司6.77%的股份，在加入银城国际前和黄清平是同事，曾供职于鼓楼区城建局，后来加入南京市规划局并曾担任负责规划实施管理工作的综合处副处长。

　　为实现可持续增长，银城未来的目标区域是长江经济带、浙江杭州湾区和淮海经济区。但银城在招股书中也坦言，进入新环境也许面临更多困难，或将无法在新城市和地区实现增长和扩张。

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