投资性房地产是一把双刃剑 在房价上涨时利润增加下跌时则减少

6家公司投资性房地产大幅增加

在一季度持有投资性房地产超过亿元的上市公司中，有6家公司半年度持有金额较一季度增长超过100%。其中，中天金融半年度持有投资性房地产超过17亿元，环比增长379%，主要系固定资产转为投资性房地产所致。中航资本半年度持有投资性房地产近25亿元，环比增长350%，主要系企业合并增加所致。世联行持有4.46亿元，环比增长305%，主要系新增运营长租公寓所致。

上述三种类型基本上代表了投资性房地产增长的情况。那么，大幅下降的，又是什么原因？数据宝统计显示，在一季度持有超过亿元的公司中，有8家公司环比下降超过20%。其中，中远海能半年度持有投资性房地产2.05亿元，环比大降81.95%，主要系公司原部分房产不再对外出租转固定资产自用所致。莱茵体育半年度持有7.66亿元，环比下降21%，主要系枫潭置业销售所致。

9家公司持有投资性房地产高于市值

在梳理投资性房地产和股票市值的关系时，有9家公司持有投资性房地产高于其股票总市值。

具体到个股看，云南城投半年报投资性房地产为161.85亿元，是最新市值60.21亿元的2.69倍。此外，美凯龙、世茂股份、中航善达、金融街等个股投资性房地产是最新市值的1.5倍以上。

7家公司上半年“炒房”赚超亿元

值得注意的是，投资性房地产有公允价值模式（以市场价格调整账面价值）、成本模式（以购买价格入账，计提折旧）两种方法计量核算。具体区别是，在公允价值模式下，房产的价格变动会被当期财报计入直接影响收入，当房价上涨时当期财报会立刻产生收益，反之亦然；而在成本模式下，持有的投资性房地产只以购买价格入账，期间随时间计提折旧，只有房产出售时才会根据市场价产生收益或亏损。

简而言之，如果投资性房地产是以公允模式计量的，那么增值都可以增加当期利润的，减值是减少当期利润。如果投资性房地产是以成本模式计量的，那么增值是不做任何分录，减值是减少当期利润。如果投资性房地产原本是成本模式计量，现在评估后增值，转为公允计量，也不能入当期利润，但可以追溯以前利润。

数据宝统计显示，半年报以公允价值模式计量的上市公司并不多，只有几十家。数据宝统计显示，上半年公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益超过亿元的公司有7家，还有20家变动损益为正值，7家为负值。

其中，美凯龙公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益达11.03亿元位居首位。中国银行8.18亿元位居第二，新城控股以6.53亿元位居第三位。投资性房地产价值变动损益为正，意味着可以增加当期利润。以美凯龙为例，投资性房地产价值变动损益11.03亿元已计入当期利润，占比为29.29%。

公允价值法计量的投资性房地产是一把双刃剑，在房价上涨时利润增加，下跌时则减少。美凯龙在半年报中表示，公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度、以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。未来若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值也将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益也将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响。

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