当前房地产行业有两个状况应该引起重视

房地产投资增速回落。2018 年 1-6 月，全国房地产开发投资55531 亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5 月回落0.5 个百分点。

方正证券固定收益首席宏观分析师杨为敩认为当前房地产行业有两个状况应该引起重视：一个是，房地产信用会随融资环境周期变化而高速摆动：在大多数的年份里，房地产会存在巨大的偿债缺口，要依赖于大量的筹资性现金流流入去借新还旧；另一个是，房地产负债信用的核心是房地产的规模化和“大而不倒”，其马太效应非常明显，当前大企业和中小企业的分化程度已经非常高。

房地产业在过去10年走出了3个3年小周期，小周期是货币政策、调控政策与地产基本面之间的博弈的产物。政府在不同时期实行“保增长”和“保民生”的政策切换，于是便有了货币及调控政策的循环往复。

“资金供不应求，市场就越担心违约，违约也就越可能发生。”杨为敩说。

杨为敩进一步表示，从今年开始地产债将逐渐进入偿债高峰期，但资金环境无法提供过高的周转率，这也可能会成为房地产信用弱的原因之一。

针对当前大房企有过度支出、小房企有筹资断供，杨为敩建议 “对AA+及以下债券被挤兑的风险要提高警惕；高评级房企的过度支出同样是长期风险之一，合生创展、碧桂园、兆润、复地、上海城投、金桥、万科同样值得警惕。”

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