广州：写字楼业主态度软化 租户议价能力增强

　　日前，高力国际发布了最新第三季度广州甲级写字楼市场研究报告。报告指出：全球经济前景不明朗加上对于中美贸易战的忧虑加深，影响了广州写字楼市场的信心。

    2019年第三季度，租户的议价能力增强，广州CBD珠江新城的部分业主开始软化态度，租金环比下降1.3%至193元人民币每平方米每月。与此同时，琶洲写字楼市场依旧保持强劲，租金环比上升1.3%，而且空置率环比下降1.1个百分点。

　　珠江新城业主态度软化，租金向下调整

　　2019年第二季度租户保持观望态度，同时业主亦不愿降低报价，导致了租赁活动的势头减弱，尤其在珠江新城，净吸纳量为负值。本季度，部分珠江新城业主通过增大租赁谈判的弹性来打破这一僵局，珠江新城的平均租金环比下跌1.3%。

　　在这背景下，由于珠江新城的租户可以获得更好的租赁条件，租赁活动比以往更为活跃。全市净吸纳量从2019年第二季度的25,900平方米升至2019年第三季度的28,700平方米。超过一半的租赁活动都在珠江新城。因为2019年第三季度没有新增供应而净吸纳量在上升，所以空置率环比轻微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。

　　琶洲市场需求持续旺盛

　　琶洲作为互联网创新集聚区，继续成为广州甲级写字楼的关键新兴市场。过去三年，琶洲租金由112元人民币每平方米每月上升至2019年第三季度147元人民币每平方米每月。与此同时，空置率降至2.3%的历史新低。2020年，预计琶洲将成为写字楼市场的供应主力，占全市新增供应的75%。互联网巨头如阿里巴巴和小米的总部大楼均计划于明年竣工。届时，这将会吸引更多TMT（技术、媒体和电信）企业和专业服务企业在琶洲设置运营点。从2019年到2023年，虽然琶洲有着大量的新增供应 （93万平方米），但是预计未来不断上涨的需求将带领琶洲的租金以3.5%的复合增长率上升。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“建议承租能力较高的租户可以在未来半年密切留意珠江新城市场，因为业主在租赁条件的谈判方面更有弹性。而其他租户在搬迁或扩张的时候可以考虑琶洲市场。未来几年里，琶洲市场将有大量新增写字楼供应，为租户提供更多选择。”

　TMT行业主导租赁活动

　　虽然2019年第一季度到2019年第三季度的租赁势头比2018年同时期弱，但是TMT行业的需求依旧稳定，占广州新增租赁面积的33%。2018年的同时期中，租赁活动主要来自房地产业，占广州新增租赁面积的32%。由于中国人民银行对于房地产信贷的窗口指导和经济下行，房地产公司和灵活办公运营商都对搬迁或扩张都更加谨慎，因而租赁成交下降。

　　2019年前三季度广州的写字楼净吸纳量为111,400平方米，较上年同期的281,000平方米下降60%。尽管如此，全市甲级写字楼仍供不应求。全市空置率已经超过1年在5%以下，而且从一季度的4.7%下降到三季度的3.7%。2019年第四季度预计有278,700平方米新增优质写字楼入市，将帮助写字楼净吸纳量得到提升。

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