新一轮楼市松绑意在化解“四大不均衡”

      当下，楼市最大的问题是“四大不均衡”，即需求、供应、库存和价格涨跌的不均衡。因此，从8月开始的新一轮政策非常强调“因城施策”，着力放在了避免一线和二线城市楼市过热，将其转向加速三四线城市的库存去化，这对引导城市新移民在三四线城市购房并落脚意义重大。

　　在“十一黄金周”前的9月30日，三部委火速发布了降低首套房贷首付成数、推动公积金异地流转的政策组合，但“黄金周”楼市并没有呈现出火爆局面，依旧延续了“金九”旺季不旺、高位徘徊的态势。据CIRC的数据，10月1日至6日，重点城市楼市日均成交比去年“十一黄金周”增长近五成，但相比9月日均成交显著下滑，这使得市场对四季度楼市走势判断偏向谨慎。

　　笔者认为，今年楼市“银十”会大概率好于“金九”，四季度也将大概率好于前三季度，全年楼市销售面积和金额或将超过2013年的历史最高水平。至于说“黄金周”楼市并没有出现井喷行情，大致有三个原因：一是久违的“双节”连休，使旅游和探亲访友人数迅猛增加，“十一”长假期间日均堪比“春运”的出行客运量影响了看房；二是“9·30”新政超过市场预期，马上落地有难度；三是南方台风和北方寒流。不管怎么说，考虑到同比去年“黄金周”近50%的增长，今年十一“黄金周”楼市还算鲜亮。

　　在刚刚过去的8、9月，楼市经历了史上最密集的政策激励，比如执行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款首付成数降至两成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等等，这些政策的叠加效应无疑将会在四季度体现。另外，无论是公积金贷款利率，还是商业贷款利率，眼下都降至历史最低水平，甚至出现了负利率，而贷款首付成数也接近历史最低水平。楼市一向对资金面敏感，信贷环境非常有利于购房。

　　分析人士还注意到，9月29日《人民日报》发表时评“房地产市场是稳住宏观经济环境之重要之锚”，强调房地产仍是经济重要产业，这是近年“去房地产化”浪潮中，中央媒体首次把房地产重新作为“支柱产业”提出。这一提法有双重意义，一方面为房地产的地位“正名”，即在未来新型城镇化过程中，房地产仍将发挥基础先导作用；另一方面，房地产对于“稳增长”和“促转型”意义重大，新一轮楼市宽松政策通道已经打开，这将显著改善市场预期。

　　从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额，以及PPI和PMI等关键和先行指标近期的变化看，今年“稳增长”的压力依然比较大，而四季度如何“收尾”无疑非常关键。楼市若能实现稳定增长，通过激活上下游需求，就能缓冲制造业被动和快速“去产能”、支持基建投资和固定资产投资增长。因此，即便“银十”楼市延续“金九”旺季不旺的态势，甚至出现下滑，货币政策上还会有降准降息(特别是在资本外流背景下)，而楼市在税收政策上还会有宽松空间。由此推论，四季度楼市回升也将是大概率事件。

 

 

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