新一轮楼市松绑意在化解“四大不均衡”

　　    当下，楼市最大的问题是四方面的“不均衡”，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。具体说来，需求主要集中在一二线城市，而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市；一二线城市房价整体连续4个月反弹上升，而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市，全国楼市疲软的连带效应不容小觑。

　　因此，尽管全国楼市整体回升，但库存却在持续增加，楼市后端销售看似火爆，但前端三项先行指标(拿地、新开工和开发投资)依旧处于“冰封”状态。今年1至8月，房地产新开工面积同比下降16.8%，降幅与1至7月持平；土地购置面积下降32.1%，降幅比1至7月扩大0.1个百分点；1至8月，全国房地产开发投资同比仅增长3.5%，连续20个月下滑，增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。而恰恰是库存去化、前端三项先行指标对于“稳增长”的意义最大。

　　去年 “9·30”楼市新政以来，尽管有了一连串的政策激励，楼市下游销售持续回升，但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此，从今年8月开始，楼市告别政策“空窗期”，新一轮政策非常强调“因城施策”，着力放在了避免一线和二线城市楼市过热，将其转向加速三四线城市的库存去化，并传至先行指标回升。

　　从发展态势看，重点城市的高房价或将成为常态，那未来新型城镇化最大的空间就在三四线城市了。由于库存高压、人口吸附能力不足，目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上(约每平方米3000元左右)，这个水平大约是一线城市的十分之一至八分之一，二线城市的三分之一至二分之一。因此，从近期政策看，不管是将首套房贷首付成数降至2.5成，还是降低公积金二套房贷首付，取消普通非普通住房区别，或是公积金“异地流转”(鼓励“返乡置业”)，对于一二线城市效果都非常有限，但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚，却意义重大。

　　近年来，“返乡置业”势头如火如荼，根本原因就在于一二线城市高房价，渴望在大城市扎根的新移民不得不选择在家乡城市买房。一旦人口能在三四线城市大规模买房，人口集聚自然而然形成，这是新型城镇化背景下房地产发挥“支柱”地位的表现之一。只要人口能够在三四线城市集聚，产业集聚和分工就会应运而生，第三产业或服务业的发展也就有了基础，这带来了对于房地产的需求，这是房地产“支柱”地位的表现之二。房地产发展也支撑基建投资和公共服务供应，进一步提升城市(镇)对于人口的吸附能力，这是房地产“支柱”地位的表现之三。

 

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