结构性改革房地产发展篇：将“去库存”进行到底

供给侧和需求侧相辅相成，有效供给才能催生有效需求。

    作为全国统筹城乡改革试点，为配合户籍制度改革，重庆多年前就率先提出探索由政府保障和市场调节相结合的城市住房供应“双轨制”。重庆通过大规模建设公租房、试点“房产税”，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”住房制度体系：30%进城务工人员为代表的低收入群体通过政府提供保障性住房予以解决；60%中等收入家庭购买中小套型、中低价位商品住房；10%高收入人群购买高档商品住房，但要征收房产税。这样的“供给侧管理”，使重庆房地产市场价格和成交量基本保持平稳，房地产成为经济稳定器，较好实现了从发动机向稳定器的转换。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从长期趋势看，住房市场已经跨越数量短缺阶段，正从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。

分化中的去化 市场工具与政策手段协调

    “作为我国经济结构中一直存在的问题，‘去产能’提了很久。房地产供过于求是在近几年形成的共识。万事皆有因果，房地产库存过量与之前盲目投入、僵化管理相关。必须市场、政府协调发力。”全国城市地价动态监测组负责人赵松研究员说。

    “去化”任务艰巨，在于市场“分化”加剧。北上广深，面临房价上涨过快压力，二线城市东中西部截然不同，三四线城市库存高企，动不动数年才能消化掉。行政命令“一刀切”，已“切不动”每一细分市场。不仅住宅，商铺、保障性住房都面临供给端管控挑战。由于地方规划商业配建面积过大，商铺泛滥，最近5年，商业营业用房竣工面积达到44亿平方米，相当于城镇人均5.7平方米，加上电商冲击，商业用房销售增长率连续下滑。集中建设保障房，造成同一小区房屋品质差异性，保障房居住人群被贴上标签，出现结构性积盘。城市商业地产再规划，保障房甚至棚户区实行货币化安置，势在必行。

    “从限购到取消限购，从加息到降息，从收紧到放松，楼市政策好像变化很大，但本质还得治本。”赵松说，十八大提出“让市场在资源配置中发挥决定性作用”的同时，强调“更好发挥政府的作用”。改革不是要偏废政府管理，但要搞清楚问题是行政手段多了还是少了，需要什么样的行政手段。市场运行存在问题，但市场的问题并不一定可以“再行政化”解决。“过于寄望立竿见影、力挽狂澜，快速改变经济运行轨迹，不仅是一些管理者，有时也是不少公众的美好意愿。化解库存、稳定市场，需要政府出招，但真正的大招，还是完善市场机制和科学的行政决策机制。”

    高库存是堰塞湖，出路不是“堤上加堤”。地方和有关部门须积极作为，推动企业以价保量，以价促量，化共识为行动。如此，房地产才会迎来更成熟、稳健的市场环境和消费氛围。

 

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