开发商布局三四线城市商业地产 机遇还是陷阱？

    和新城、万达的模式类似，正荣发展商业采用了现金流滚资产的方式，通过可售物业覆盖持有物业的现金流。目前，正荣旗下的商业物业自持和出售的比例基本上为4:6，有的是5:5，这取决于项目的定位和培育预期，比如对标杆项目就倾向于长期持有。“未来，正荣商业会注意往轻资产方向发展，适度减少自持面积和比例，以便更快的扩大规模和整合平台资源。”张子玉表示，希望能进行品牌和管理输出，到2019-2020年，正荣预计全国增至20-50个商业项目，包括5-10个管理输出项目。

    为了在竞争激烈的三四线城市确立优势，正荣制订了“星欣荣”计划，为投资者提供资产托管、租售建议、消费追踪、决策支持等，该计划将不断改进升级并运用到正荣集团后续开业的商业综合体中。

    据了解，正荣已经拥有一支由近200人的国内商业精英组成的商业管理团队，全面负责旗下项目的招商、后续运营管理等工作。此外，目前已有3000多家国内外知名品牌商家与正荣集团达成战略联盟，品牌资源覆盖时尚餐饮、国际奢尚、生活娱乐、精品零售、亲子乐园五大消费区域。

    除了正荣，刚刚顺利B转A的新城控股，也重金布局三四线城市。新城控股董事长王振华此前对经济观察报表示，希望用约5年的时间进入商业地产第一梯队，未来商业地产的销售比例将逐年递增。

    新城希望迅速抢占三四线城市，截至目前，新城已经有6个商业项目开业，另有15个商业综合体项目正在规划建设中。据了解，为了给商业“输血”，新城旗下的第一个商业资产证券化产品预计将很快在上交所挂牌。

    值得一提的是，对这些房企而言，在三四线城市并不是盲目布局，经济能力和消费能力是两个重要的衡量指标。以嘉凯城为例，为降低投资风险，嘉凯城联合浙江省商业集团成立了“浙江长三角城镇发展数据研究院”，打造长三角城镇数据库，有一套严格的选址标准：什么样的镇，多少人口，多少财政收入，多少人均可支配收入，多少零售业的消费指数，可以造多大的项目，均照着数据来。

机遇：传统商业转型升级三四线城市的商业机遇在哪里？

    在新城控股集团副总裁欧阳捷看来，三四线城市存在非常好的商业地产的机会，特别是以购物中心为主的新型商业地产。三四线城市占到全国城市人口的53%，但是三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%，三四线城市购物中心数量少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受也亟待提升。

    宝龙集团总裁许华芳此前在接受经济观察报的采访时直言，如今，不同城市的商业地产发展进入不同阶段，一二线城市发展更加精细化和特色化，比如由于城市发展不断外延，区域中心的不断出现，社区商业更受青睐，由于综合体激烈的竞争，具有鲜明特色的购物中心更受市场欢迎，而三四线城市商业地产发展的原动力在于商业的升级，处于“改变原有比较落后的商业”的发展状态。“回顾中国这些年的商业地产发展，其实市场上仍然缺乏优质的综合体和购物中心。”许华芳评价说。

    仲量联行的研究数据显示，据估计，在中国8300万平方米已经建成的购物中心总量中，仅有10%－15%符合国际物业标准，这与美国4.05亿平方米的同类物业总量形成鲜明对比；换句话说，在美国平均每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国每1000人拥有的面积仅为235平方米。

    需求未被填满，综合来看，高品质、优质管理和差异化经营的体验式综合体项目，是三四线城市的商业趋势所在。

    随着越来越多的开发商想要抓住三四线商业的发展机遇，市场也发生了微妙的变化。

    盈石集团研究中心针对全国124个城市的一项调查显示，2015年中国商业物业市场信心指数提升10个点至124.8，显示市场进一步趋向乐观，其中，一线城市取得最高值129.1，三线城市是123.2，三线城市的市场信心指数和消费者意愿增长预期均已经超过二线。

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