开发商布局三四线城市商业地产 机遇还是陷阱？

    此外，根据盈石研究中心跟踪的五大快时尚品牌（优衣库，ZARA，H&M，C&A，GAP）数据显示，三线城市已经成为快时尚品牌市场拓展的热点区域，2014年五大快时尚新开门店中，一二线城市新开门店数超过了一线城市的3倍，三线城市占比最高。

风险犹存

    欧阳捷将未来10年称之为“最后的机遇”：“以一个三线城市为例，三线城市平均人口520万，按照城市化率50%来计算，260万人口在城市里面，一个购物中心覆盖20万人，它可以覆盖130个购物中心，一二三四线城市全部算上来，全国大概能达到6500个购物中心，现在已经有4700个购物中心，购物中心的建设可能不到10年，我们的天花板就到了。”

    但他反复强调，必须注意到三四线城市商业地产存在的风险和陷阱。

    在他看来，这些陷阱包括：第一是新城市商圈很难再有春天；第二，城镇化的增速在放缓，大体量的商业在三四线城市很难做好，满铺开业是非常困难的，甚至招商都非常困难；第三，主力店铺多会导致投资回报率降低，知名品牌的主力店虽能带来客流，但需要更多的装修补贴，同时还有免租期，因此降低回报率尤其是一些大超市，平效很低且浪费了大量的资源；第四方面，电商可以导流，也可以分流。

    招商难、投资回报低等问题确实是三四线城市商业地产的困扰所在。克而瑞研究中心通过比对发现，同样的品牌，在三四线城市的客单价和平效基本仅是一二线城市的60%左右。

    更大的风险，来自于整个市场的发展走势。盈石集团研究中心数据表明，2015年上半年中国20大城市商业物业存量超过9700万平方米，其中二线城市占据了63%，到2018年，预计仍然将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%，而新增供应中的58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力上行。

 

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