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租赁写字楼不得不注意的五个问题

http://www.shenyangoffice.com 2016年01月21日 09:40:06 沈阳写字楼网

导读：租赁写字楼的流程大体与租赁普通房屋的流程相似，主要分为踏看房屋、磋商条件、合同条款磋商、签署合同、交付房屋等环节，若通过中介租赁的话，这些环节都会有中介参与其中，相关手续由中介协助办理。虽然，租赁写字楼的流程与租赁普通房屋的流程大致相同，但是由于写字楼的特殊性，在租赁过程中还是会存在一些特性的问题值得关注。

问题一，必须按照实际租赁的面积来计算租金
　　写字楼租金是按照每日每平方米的价格来报价和磋商。比如某写字楼报价为“人民币5元/平方米/日”，因为，写字楼往往是一个大产证，每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割，因此，租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的，必须按照实际租赁的面积来计算租金。首次租赁写字楼的客户一定要注意此点，注意按照该报价方式来计算自己真实的租金成本，从而做出合理的判断。

问题二，在租赁写字楼时，应当事先明确物业管理费用、内容以及支付方式。

在写字楼租赁交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，一座写字楼办公环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关，而各个物业管理公司的收费往往有高有低。另外，还需要明确物业管理费所包含的服务内容，一般情况下，包含公共部位和外墙的保洁、公共设施(如电梯)维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费、保安管理费等。特别需要指出的是，物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供，即为工作日的9：00—18：00，而非工作时间，如需要提供中央空调的话，需要与物业公司另行协商、另行付费，这点对于IT公司等工作时间与惯常工作时间不同的公司而言显得特别重要。

问题三，涉外写字楼在租赁对象上与其它写字楼不同。
　　涉外写字楼除了可以出租给在境内注册成立的企业(包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等)外，还可以出租给境外公司在境内设立的不具有独立法人资格的办事机构，一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构，而非涉外写字楼不能出租给境外机构在境内的办事机构。是否涉外写字楼以政府外经贸委的批准为准。

问题四.写字楼装修期间如何计算费用
　　一般写字楼交付的都是毛坯房，当然有些会有一些简单的吊顶、地板等装修，但绝大数租户均会对写字楼再次进行装修，因此，出租人往往会给予租户一段时间来装修，由于租户在该段期间装修房屋，并不能实际使用房屋，因此出租人一般会免收这段期间租金，但是物业管理费和实际使用的水、电等费用不免。当然，这只是一般的商业惯例，并不是出租人的法定义务，因此，在签订租赁合同时必须将该内容表述成合同条款，否则对于双方没有当然的约束力。

问题五，其它须注意事项
　　1、营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照;
　　2、车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用;
　　3、电话容量问题，有一些老的写字楼可能会有电话容量的限制，因此对于电话容量要求较大的企业应当事先确认该问题;
　　4、租赁税费负担，一般租赁产生的税由出租人承担，并由出租人交付租户租金发票。