深圳写字楼从高位回落逐步朝向理性发展

    “2015年深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段。年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。而受深圳社会零售增速放缓的影响，深圳零售市场也呈现奢侈品消费增速放缓。”
　　日前，仲量联行发布了2015年深圳房地产市场回顾和2016年展望报告，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，总体来看，深圳商业地产在2015年开始从高位回落，逐步朝向理性发展。
　　仲量联行数据统计，2015年深圳甲级办公楼年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。夏春毅表示，增长回落主要由两方面因素导致：
　　一是金融市场波动影响了办公楼需求增长。“2015年深圳金融类企业的租赁需求较往年有一定幅度的下降，特别是从6月中旬开始，资本市场不稳定因素导致中小型金融企业新设立以及扩张速度都出现明显下降。”
　　此外，P2P网贷平台监管细则政策的逐渐临近，使部分不合规范、资金承受能力弱的P2P企业被淘汰，导致第四季度P2P企业关闭退租的情况有所上升，并影响部分办公楼的空置率。
　　二是大量新增供应量从第四季度开始涌入市场。据统计，第四季度新增供应量达40万平方米，令整体空置率从第三季度末的3.9%上升到2015年末的9.3%。
　　在这些因素下，深圳办公楼市场呈现出两个特点：一方面，金融风险的上升令中小型资产管理企业及网贷平台行业调整，办公楼业主更关注行业风险，倾向于更稳定的租户组合来提升办公楼形象，以应对未来新供应的竞争，因此对于上述金融行业的租赁垂询更加谨慎。
　　另一方面，随着南山供应量上升较快，整体供应占全市总存量比例从2014年底的15%上升到2015年底的23%。南山分级市场的优质供应增多，令各市场的行业分布和地位差异化显现。“由于2015年全年新增供应大部分位于南山，所以上半年开始，南山吸引了大量跨国及非金融类企业。”夏春毅说。
　　仲量联行方面预计，2016年全年将有超过100万平方米甲级办公楼落成，这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力。虽然其中有近四成将作为总部用途自用，但2016年空置率还将会拉升至近20%。

新兴商圈逐步走向成熟
　　与其他华南城市的趋势一致，受深圳社会零售增速放缓的影响，深圳零售市场呈现奢侈品消费增速放缓，购物中心面向家庭和年轻人消费为主，纷纷加大中端大众消费品、国际快时尚以及餐饮休闲业态的引进力度。
　　此外，一些未进入深圳的国外快时尚品牌，甚至是百货品牌也积极拓展深圳市场，加快在华南布点。
　　“这些零售商的首家店布局一般喜欢核心商圈的成熟商场，在空置率较低的情况下仍愿意等待优质位置的出现。”仲量联行深圳零售地产部董事许斌表示，对于已进入深圳的品牌，其布局除了在核心商圈，已开始布局新兴商圈的优质项目，拓展步伐加快。
　　除了快时尚品牌，餐饮类租户也是2015年主要的租赁需求来源，在主张差异化经营的前提下，中等至中高端定位的特色餐饮尤其受到业主青睐。
　　值得一提的是，深圳的核心商圈依然持续升级，新兴商圈也逐步走向成熟。“目前市面上核心商圈的重要优质零售项目主要是在2010年以前开业的，虽然核心商圈仍为零售商青睐的区域，但受到商圈的发展、电商的冲击、体验式消费的进一步发展、消费者需求改变等多因素影响，部分领先的购物中心已经加快了品牌升级和业态调整的步伐。”许斌说。
　　除此之外，部分核心商圈的升级来自于新项目的开业，如华强北商圈，之前的优质零售项目主要以百货为主，但在第四季度开业的九方购物中心成为商圈内最大的优质零售项目，可提供更多选择给优质品牌服装在华强北商圈开设旗舰店。
　　记者也注意到，除了传统商圈的升级以外，原关外地区的宝安、龙岗、龙华的商圈和购物中心也攒下了不少人气。许斌认为，这有赖于这些地区居住人口的增加和人口结构发生的转变。据仲量联行统计，在以中等定位的品牌带动下，本年度在新兴商圈开业的两个购物中心均获得了九成以上的开业率。

　　展望未来，许斌预计，整体深圳实体零售市场复苏缓慢，这将促使购物中心持续转型，快时尚、休闲娱乐、餐饮、儿童相关的业态需求将增加，体验式消费的重要性将进一步明显。另一方面，随着年轻群体对个性化产品的需求，零售品牌也将相应转型。总体而言，在经济发展相对保守的背景下，社会消费品总额增长将仍然缓慢，租金增长趋势仍然保守，2016年全年租金升幅将保持在2%—4%的增长。

 

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