2016年全国写字楼整体空置率将踏过30%的门槛

    2016年,全国17个主要城市将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应?,其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。
　　预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%,约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大,广州空置率对比其他一线城市稍高,超过10%。二线城市中,则只有南京、杭州、宁波、大连四城在20%以下。成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上,市场有严重供过于求的特征。此外,天津受到滨海新区的新增供应入市的影响,写字楼整体空置率也将踏过30%的门槛。不同市场的变现将更趋分化:供需相对均衡的一线城市租金将维持稳定或小幅上涨的趋势,但大部分二线城市由于空置率高企,租金有下行的压力。普遍来说,新兴板块将比核心区域承受更大的压力。

A 零售物业市场
　　一线城市迎来供应高峰,一半位于新兴区域
　　2016年包括上海、深圳及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰,而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。比如上海的虹桥商务区将迎来第一波供应高潮,预计2016年的新增供应将达15万-20万平方米。
　　二线城市中,包括成都、长沙及武汉等较多的新增供应都将考验市场。相比之下华北各城市将较为平稳,包括沈阳在前期已度过供应高峰。华东大部分城市压力尚可,其中杭州、苏州虽有较多项目问市,但皆位于成熟的主城区或是开发已较为成熟的钱江新城以及商业氛围日益浓厚的苏州工业园区。长远来说,各主要零售市场将受益于人口持续流入和收入水平的不断上升;但短期来看,庞大的新增供应、电商的冲击、高低端零售商需求减弱等短期利空因素将持续影响行业的发展。我们预期零售租金(首层)的增速将从3-5年前年均5%-7%回落至0%-2%的区间。
　　??展望近期,遏制高端消费的诸多因素仍在,同时电商对低端零售的替代效应持续,更好地捕捉消费升级的中产阶层将变得更为关键。对于优质零售物业的核心需求将更多来自于轻奢、买手店、快时尚以及能更好迎合中产阶层对消费场景和体验需求的业态。值得注意的是,体验式消费已逐渐成为购物中心不可或缺的业态,如餐饮面积在购物中心中的普遍比例已由过去10%-20%上升到30%以上。

B 投资市场

境外投资水平维持高速增长

　　对于境内房地产投资而言,国内经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现,同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在,2015年市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。开发商近年来更多作为售出一方出现在市场中,包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年市场中更为活跃。

 

 

 

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