去库存新政纷纷落地 房地产格局分化风险仍存

     在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：

　　从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

　　“把‘去库存’上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。

被低估的库存

　　在一些机构的分析中，单是库存规模这一点，就超出了很多人的想象。

　　安信证券根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

　　其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

　　该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米／年，则相应的去化周期约为9.8年。

　　这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。

　　浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

　　他表示，2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。

　　“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。

　　事实上，与中央经济工作会议的定调相比，地方政府对市场的感知要更早。2013年下半年，山东西南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区的土地供应，并向公务员摊派卖房任务。随着行政力量的介入，类似的情况被认为还会出现。

 

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