商铺进入空置高发期 售价租金或迎来双双下降

    地产研究人士李兴旺等人均作出评估，2014年商铺全年成交为56.45万平方米，意味着去年同比和环比都呈现市场下滑的局面，而对于开发商而言，已经做出的规划和建设，基本上无法改变。

    曾经有消息表明，商铺价格居高不下的情形已经在这一轮的高库存面前有所松动。地产中介人士陈华轩告诉记者，以往，同样一个项目的商住楼，一般开发商都将沿街一楼、二楼建设成为商铺，而商铺价格通常是楼上住宅的两倍甚至三倍。但是现在这个情况开始松动，一些地段不好，远离商业街的社区商铺，价格已经基本上和住宅持平。

    售价的下滑被业界人士称为商铺回报率理性回归，这是市场正常的走向。从长期来看也主导商业地产的供需结构。记者了解到，目前全市商铺库存量大约为157万平方米，整体库存压力还是偏大。

    市场的饱和为下游经营者带来更大压力，具体表现为商铺租金直线下降。以西平为例，去年上半年该片区核心区域的一楼铺面月租金普遍不低于每平方米两百元，而昨日记者打听到，每平方米150元的月租金是普遍行情。对此，陈华轩等人认为，一次性大幅度下调租金在东莞市中心城区尚是首次出现。这种行情一旦出现，接下来再次上扬的几率不会很高。

业界：降价销售仍有利润

    商铺价格奇高一直以来深受业界诟病，这一轮的市场低迷将在一定程度上打破这一怪圈。商铺售价曾经一度被炒到住宅价格几倍甚至十倍，商铺售价下调对商业地产长远发展来说并非一件坏事。

    一位不愿意透露姓名的地产开发商管理层告诉记者，商铺售价远远高于住宅价格，是一直以来传统经营模式炒作而形成的。实际上，开发商在运作商住楼时，铺面成本是和住宅成本一同核算的，甚至在一些项目中，商铺的成本比住宅更为低廉，因为部分商铺并不配套厕所、水管、燃气管道、厨房等等，因此设计结构更为简单，成本自然更为低廉。

    “平均来说，商住楼的商铺目前在东莞，市中区总的成本大多徘徊在每平方米8000元左右，一些土地价格低廉的镇街则更低。但是售价基本上在每平方米20000~50000元。”上述人士说，如此算来，即使商铺售价再下降一半，开发商还是有得赚。

    不少业内人士认为，降低售价，为经营者减轻压力，从宏观来说并非坏事，总是一味地炒高售价，吓退了一大批经营者，回归到理性的价格状态，反而有助于小本生意人进驻开店。

 

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