政企双管齐下 楼市去库存压力集中在三四线城市

三四线城市“底子弱”压力更大

    业内人士分析，除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素，部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。相比之下，一线城市对此的抗压性要强一些。

    一是宏观经济形势影响，商品房供应快于销售增速。2010年以来，为遏制部分城市房价过快问题，国家实施了增加商品房供应和抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施，昆明市于2011年实施了限购政策。而2014年以来，国内经济下行压力加大与上述政策效应叠加，商品房供应快速增加，销售增速却逐步放缓，市场供求关系已发生明显变化。

    “现阶段的供应过剩和需求放缓一定程度上是以往‘大一统’式房地产政策弊端的显现，导致供需的剪刀差越来越大。”周大研说，部分城市的购房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打压了，与此同时供应却是明显放大。

    二是部分城市支撑薄弱，消费市场观望情绪浓重。一方面，此前一些房地产政策松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。另一方面，由于出台房产税等呼声、不动产登记制度实施等方面舆论的影响，城镇居民的购房意愿和市场预期也发生了明显变化。

    周大研指出，北上广等城市由于城市规模效应、社会服务资源优势以及人口持续流入，房地产市场支撑有力。而一些二线和三、四线城市，由于经济基础较弱，加之经济下行，人口流入低于预期，地方政府干预房地产市场的效果较弱，存量房高企。

    三是市场同质化竞争严重，市场泡沫太多。云南和邦润达投资有限责任公司董事长周国繁同时指出，一些城市库存高企一定程度上是房地产行业畸形竞争和发展的结果，部分大中型房企漠视实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致供给端出了问题。\

    四是一些城市房地产“大跃进”的后遗症正在显现。周大研说，部分城市的房地产是“大跃进”开发，企业盲目跟风，少了科学研究的过程，导致问题不断积累。以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密联系，并由此进入商业地产供应的井喷期，也形成了昆明商品房供应的主力。“昆明城中村改造虽然目前已收紧，但造成了大量泡沫，给昆明楼市乃至整个城市留下的难题需要很多年去消化。”

    尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”，意在刺激市场需求化解过剩库存，但效果仍有待市场观察。“目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。”中原地产首席分析师张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。

推动存量消化和开发须政企双管齐下

    一些业内人士表示，房地产库存去化问题是房地产市场发展中形成的阶段性问题。全国房地产市场区域分化凸显，说明在抓好国家政策的贯彻落实外，还须做好各地方的政策措施的研究储备，结合中小城市实际细化针对性的举措。同时还要积极引导房地产行业及时调整转型，加速房地产存量消化和存量开发。

 

 

 

 

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