政企双管齐下 楼市去库存压力集中在三四线城市

推动存量消化和开发须政企双管齐下

    尽管央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”，但能否改变国内房地产市场区域分化的态势仍是两说。相关人士指出，房地产去库存压力现阶段更集中在一部分二线和三四线城市，应加强研究针对这部分城市去库存的措施和促进消费的政策，依靠市场力量加快房企角色转型和结构调整。

国内楼市出现区域分化

    2015年底，昆明市国土资源局发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》，共有34家企业欠缴土地出让价款。实际上，2014年10月，该局曾发布过类似通告，当时涉及25家房企，拖欠土地出让金总额40多亿元。

短短一年间，昆明拖欠土地款的房企越来越多，金额也越来越大。“昆明房地产市场去年几个指标的走势并不乐观，成交量(含套数和面积)和价格双双下滑，虽然成交量在个别区间(周或月)环比虽有所回升，但下行大势非常明显，房价更是到了近年来的一个低谷。”昆明某房企置业顾问高然说，去年的新增投资量也呈下降趋势。

    “与一线城市和部分二线城市回暖不同，‘继续回落、下降’是昆明房价去年的主基调，不少房企选择降价走量，但年终数据还是不怎么漂亮。”昆明某地产公司销售人员极力向记者推介楼盘年底活动时这样总结2015年。“连续举办了十多年的昆明秋季房交会去年意外停办，也反映出昆明市场疲软，很多企业缺钱，压力大。”

    国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示，同比下降的城市有49个。一线城市和部分热点二线城市房价环比涨幅明显高于其他城市，三线城市房价同比平均仍在下降。自2014年6月以来，昆明市房价呈现连跌之势，而昆明的成交面积及成交套数还是没有明显放大。\

    “国内房地产市场2015年出现明显分化，北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市商品房销售迅速回暖，但其余二线和三四线城市销售仍然不旺。昆明大致介于二线和三线城市之间，销售变化不大，同时云南州市城市的房地产市场持续低迷。”云南省住建部门一位专家说。

    统计部门关于已竣工商品房待售面积的数据显示：截至2015年11月末，全国有6.96亿平方米；云南有1913.98万平方米，占全国的2.7%；昆明市有753.03万平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房销售面积进行测算，全国、云南和昆明市已竣工商品房待售面积消化周期均较前几年均有所延长，云南去库存的压力还要略高于全国平均水平。”上述专家说。

    云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为目前楼市的分化虽然不见得是冰火两重天，但确实存在，主要体现在两方面：一个是区域差异下大城市与中小城市的分化，另一个是大城市和中小城市内部不同区域的分化。其中部分二线和三四线城市又承受了更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的中结构性矛盾更为突出。

 

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