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目前我国房地产库存的界定及合理区间

http://www.shenyangoffice.com 2016年02月29日 09:26:23 沈阳写字楼网

导读：在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房，在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。

2015年末，我国商品房待售面积为7.2亿平方米，考虑待售期房库存后，广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长达30.2个月，商品房增量空置率高达46%，这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。本文进一步测算了我国城镇住宅存量规模，结合进城农民工居住现状，提出农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。

一、房地产库存的界定及合理区间
　　在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房，在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。
　　首先，考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式，因此在界定商品房库存时需要有所变通，应该充分考虑到预售商品房的库存。其次，保障性住房是和商品房相对独立的住房体系，在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。最后，游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴，并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可，未纳入到现行房地产开发统计中，无法获得准确的建设、销售和库存等数据。
　　基于上述分析，考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计，基于严谨性和准确性，本文将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外，在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存，有待统计完善后进一步研究。
　　狭义房地产库存，口径为现房库存，是指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率，用于判断商品房市场发展状况。
　　广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
　　目前，合理的房地产库存范围尚无严格界定，相对认可的合理去化周期的上限是18个月。

二、我国房地产库存明显分化
　　从全国层面看，2015年末我国商品房待售面积7.2亿平方米，据此计算的狭义房地产库存去化周期为6.7个月，处于合理区间。期房待售面积为25.1亿平方米，据此计算的广义房地产库存总量为32.3亿平方米，广义库存去化周期为30.2个月，超过库存合理区间上限67.8%。从我国实际情况看，广义库存去化周期能更好地反映房地产市场实际运行情况。比如，2013年我国商品房销售量价齐升，销售面积增速达到17.3%，高出上年增速15.5个百分点，而当年商品房竣工面积仅增长2%。理论上当年房地产库存应该明显下降，去化周期缩短，然而狭义去化周期不降反升，其原因在于商品房销售火爆的主要是期房，现房待售面积反而大幅增加了35.2%。广义房地产库存去化周期能够更加全面准确地反映房地产市场变化，2013年广义去化周期为23.1个月，较上年减少了1.3个月，符合市场逻辑。
　　从大中城市看，我国房地产市场出现明显分化，不同类型城市商品房库存差异较大。一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品房库存去化周期基本都在18个月以内，处于合理区间，而且2015年去化周期有所缩短。但是，多数三四线城市商品房库存高企，存在严重消化压力，部分城市可售商品房去化周期高达30个月以上。
　　从商品房空置率来看，2010年以来我国商品房空置率（增量空置）持续攀升，2014年空置率超过40%，2015年进一步攀升至46%，近两年已进入严重空置状态，表明目前我国房地产市场处于明显供过于求，商品房库存严重积压。

三、农民工市民化的住宅需求估算
　　2012年中国城镇（户籍口径）人均住房面积达到32.9平方米，推算出城镇住房建筑面积总量达到157.8亿平方米，加上当年住宅待售面积2.4亿平方米，合计160.2亿平方米。按照套均面积80平方米计算，2012年共有城镇住房2亿套。2013-2014年新增竣工住宅套数为1515万套，合计2014年底共有城镇住房2.15亿套。结合2014年我国城镇常住家庭户数为2.3亿户左右，可计算得出常住口径的套户比约为0.93。需要强调的是，如果考虑到2013-2014年间新增的部分保障性住房和小产权房套数，我国城镇常住家庭和户籍家庭的套户比将会有一定幅度提高。
　　根据发达经济体住宅发展经验，当住房市场成熟度较高时，平均每一户家庭对应1.05至1.2套住房，这表明当前我国城镇住房市场已经基本接近饱和状态。未来城镇住宅库存消化的方向主要是改善农民工居住条件，即农民工市民化。
　　国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》显示，2014年全国外出农民工16821万人。外出农民工中，租赁住房的占36.9%，在单位宿舍居住的占28.3%，在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2%，乡外从业回家居住的农民工占13.3%，在务工地自购房的农民工仅占1%。