楼市去库存新政遭遇“现实尴尬” 因城施策是关键

      旭辉集团董事长林中也认为，由于牵涉到产业布局等多方面因素，如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决，因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变。“今后只会在全国25个重点城市投资开发。未来，一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。”

　　多位接受《经济参考报》记者采访的房企负责人均表示，在库存高企的城市，房地产有效需求较一线等重点城市相比较少，价格敏感度更高，降价、转售为租、兼并重组等的政策落地“有点难”，遭遇现实“尴尬”：

　　尴尬一：开发商想降价，但土地成本及行业税费居高不下。“现阶段除一线城市外，大部分中小房企的利润已较低，实际降价空间并不大，对于对价格敏感的‘新市民’来说，仅小幅下降的房价仍是难以承受的，因此降价去库存的难度仍然较高。

　　尴尬二：想转售为租，规模化经营却成本高、收益低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，然而，记者调查发现，租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在“试水”。

　　我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)表示，相比买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的税费高、运营成本高，这也是影响当前住房租赁市场规模化经营的核心难点。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地产企业转售为租动力不足。

　　尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。记者在多省调查了解到，由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。

　　万博漳州房地产开发有限公司董事长庄庆彬告诉记者，该公司主要在福建本地的三线城市漳州等开发楼盘，但目前公司销售额只有计划的60%左右。受销售不畅的影响，公司资金状况趋紧。“目前由于银行收紧房地产开发贷，我们中小房企很难拿到贷款，只能依靠民间借贷的方式筹措资金。”

　　贵阳市房地产商会副会长欧筑秋认为，对于多数三四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很薄，一些项目甚至已经不赚钱了。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。“在这种背景下，哪家大房企愿意接盘呢？”

分城施策 对症下药

　　市场人士建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，并通过完善周边配套；及时取消过时的限制性措施，促进租赁市场专业化；因地施策进行房地产调控。

　　记者在采访中了解到，海南滨海集团一位营销负责人表示，海口市政府决定开发西海岸，但由于目前周边配套跟不上，人口导入速度几近停滞，“政府总指望开发商出钱完善商业交通配套，目前来看，2至3年时间都很难达到预期。”

　　中国房地产业协会原副会长朱中一认为，当前楼市高库存，一大症状就是结构性供需错位，开发商要提供更适销对路、宜居的住房消费品；而地方政府则应通过调控改善供给侧市场，以人为本、完善配套基础设施建设。

 

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）