未来写字楼总存量将提高一至数倍 空置率飙升不可避免

    中央政府在多个高级别经济会议上频繁提到房地产“去库存”概念；
    去库存已成为政府帮助市场纠正供需错配，排除改革“堰塞湖”，扫清供给侧改革障碍的规定动作；
    我们认为物业最高最佳用途、对市场的快速反馈、专业运营能力、压低成本提高利润空间、品牌细分获取辨识度是可予改进的五大策略；
    日前，在戴德梁行2016年第一季度媒体发布会上，北中国区策略发展顾问部主管王晨博士就时下去库存进行深度剖析，并提出应对策略。

最高层领导频繁喊话

    2015年以来，随着中国宏观经济增速走低、经济结构转型，以及调控政策进入新常态，房地产这一支柱型产业的重要性又被重新提到台前。中央政府在多个高级别经济会议上频繁提到房地产“去库存”概念，并且将结合户籍制度改革、信贷政策调整，因城施策针对性的化解房地产库存。房地产去库存问题为何如此重要，值得最高层领导人频繁喊话，我们认为共四大原因：
    1、国民经济增长乏力房地产行业的支柱地位以及对经济的全面拉动能力短期内无可取代，在国民经济增长整体放缓时还需要房地产出马救主。
    2、地方政府财政吃紧房地产各级交易环节的税费以及前期土地出让金占地方政府预算内外收入比例已约40%；政府量入为出已形成路径依赖，对房地产难以割舍。
    3、解决闲置资源浪费大量财富以存货形式堆积于开发商的资产负债表上，无法形成资金周转；且物业建成即开始折旧，对社会资源造成巨大浪费。
    4、预防结构性危机开发商杠杆比例不低，一旦资金无法周转发生债务违约，可能引发金融系统连锁反应并导致全社会结构性危机，政府必须提早防备。
    去库存已成为政府帮助市场纠正供需错配，排除改革“堰塞湖”，扫清供给侧改革障碍的规定动作。
    在全部去库存任务中，住宅物业所占面积比例达63%，毫无疑问是去库存的主力也是人们关注的焦点。尽管全国住宅待售面积从2015年4月起同比增幅已呈下降趋势，但总量仍在继续攀升，每月以460万平米的速度在累积。按同比幅度下降趋势预计，仍需一年时间才能实现月度新增待售面积降为零，开始真正的去库存。
    住宅物业去库存形势不容乐观，那么占去库存任务余下37%面积的经营性物业是否同样面临压力呢？

让高层领导头疼的难题

    在审视经营性物业去库存形势前有必要厘清这类物业去库存的定义。由于经营性物业兼具使用功能和收益功能，最终以对外租赁获取资产孳息为目的，因此在开发商出售物业让渡产权时，即完成了第一次常规意义上的去库存；而对终端业主而言，未出租的经营面积也是库存，其对外出租经营时，即完成第二次去库存。经营性物业这种两次去库存的情况相对住宅物业情况更复杂。
    经营性物业的首次去库存，形势正日益严峻。从同比趋势看，过去一年经营性物业待售面积始终保持25%以上的增幅。如果说住宅物业去库存尚可预期，经营性物业去库存还遥不可及，并且以每月450万平米的速度快速累积。
    经营性物业的二次去库存，缺乏统计数据的巨大隐患。由于政府宏观统计中缺乏已建成经营性物业的总体数据，我们在此做分业态阐述：
    写字楼：据戴德梁行统计，2015年末除北上广深四个一线城市外，其余二三线城市甲级写字楼空置率已全部突破10%。以二线城市天津为例，2014年之后甲级写字楼市场空置率即突破20%并仍在走高。未来五年，部分二三线城市还将迎来新增供应潮，总存量将提高一倍至数倍，空置率飙升不可避免。

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）