预测房价明年下半年或全面下滑

    2015年全国经营性用地成交价格刷新2014年12962元/平方米的纪录，达到15618元/平方米。细化到北京市场，最为显著的特点就是出现房价和地价的倒挂，也就是说，在同一个区域内，新拍出的土地楼面价比新建商品房售价还高，而从土地市场的热度来看，2015年土地单价提升，成交价款总额上升，突破2000亿元，土地供应总量控制并未影响到政府收益下滑，一定程度上有利于土地价值的实现。主要原因是土地供应的全面下降。
    2016年节约集约用地的思路继续延续，加之北京市土地资源稀缺性日趋显著和一级开发难度不断加大，土地供应总量难以实现大幅度上升。
    此外，从土地供应用途看，受商办用地政策趋严影响，2015年商品住宅用地和商办用地出现分化，在住宅用地火热的情况下，部分商办用地遇冷。2016年政府新推商办用地可能较为审慎。从住宅用地的成交情况来看，商品住宅市场“豪宅化”趋势已确立，刚需群体主要在二手房市场和保障房中释放，在土地市场火热和北京市“限地价，竞保障房”政策环境下，保障房占比将继续保持平稳，另外北京预计会继续加大棚户区改造项目供应。受城区土地存量限制，预计2016年土地供应仍以近郊区为主。
《蓝皮书》还指出，由于土地市场供应缺乏弹性，成交总量主要受政府供地的影响，预计2016年土地供应总量与2015年基本持平。预计商品住宅的火热态势会在2016年延续。
    随着北京市近两年土地供应缩减，一级开发成本持续上升，土地价格将继续保持高位。

预期
房价明年下半年或全面下滑

    从房地产投资数据可以看出，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段，即1998—2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。
    《蓝皮书》指出，这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25—44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，这也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。

    因此，《蓝皮书》对于2016年房地产价格走势的判断是，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

    但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

 

 

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