未来北京的写字楼市场去化和竞争压力将很严峻

      2015年北京将有大量优质写字楼新增供应入市，供给量系过去五年年均供给量的2倍，未来的写字楼市场去化和竞争压力将很严峻。

  伴随竞争加剧，业内普遍认同未来北京甲级写字楼租金仍将小幅度下降。同时，由于北京核心区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势，非核心区和热点近郊区域写字楼市场将迎来更多新机会，新兴区域凭借较低的租金和新增供给其商务氛围将日渐成熟。

  此外，四季度的新租需求主要集中在金融、保险、信息、IT及高科技以及专业服务企业，全年主要需求仍来自于内资企业。

2015年写字楼市场竞争加剧

  “2014年第四季度供给充足，核心商务区供给不足的现状在四季度得到缓解。2014年第四季度净吸纳量系近三年最高值，全年净吸纳量系近三年最高，近乎2013年的7倍。2015年预计将有60.6万平方米可租赁供给入市，系过去5年年均供给量的2倍。”第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部高级经理董月表示。

  莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静预计，2015年一季度北京甲级写字楼市场空置率将上升至5-6%左右，北京金融街E9项目、中关村融科资讯中心B座和望京商圈附近的诺金中心将完工。

  高供给量带来的市场竞争加剧必然影响市场租金的变化。根据莱坊国际研究表明，四季度北京写字楼平均成交价格环比再下降2.3%至每平方米54,635元。同时，第一太平戴维斯也表示，由于充足的供给将迫使业主提供租金折扣以应对激烈的竞争，预计未来12个月内，甲级写字楼租金将小幅度下降，租金浮动在310-320元每平方米每月。

未来需求将继续呈去中心化趋势

  传统商务区由于其优越的条件对企业仍将保持吸引力，然而由于所在区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势。新兴区域凭借较低的租金和新增供给其商务氛围日渐成熟，需求水平预计将接近历史平均值。

  尽管新兴区域凭借较低的租金和日渐成熟的商务氛围将迎来更多新机会，但核心区最贵的黄金地段依旧很抢手。根据世邦魏理仕发布的2014下半年《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示，北京最贵的金融街和中央商务区也成为了全球最贵的写字楼市场，全球排名第三和第四。

  “尽管中国的经济有所放缓，在北京金融街，国内公司尤其是金融公司对写字楼的需求旺盛，加上未来三年供应有限，该区域的租金还将保持坚挺。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟如是说。

  北京金融街和中央商务区的租金之所以还能“居高不下”，得益于国内几大高速发展的产业对新租需求的持续加强。值得注意的是，国内媒体行业公司也正在增加其在如中央商务区和北京金融街等传统优质写字楼区域的市场需求。

  综合多家研究机构数据表明，金融、保险、信息、IT及高科技以及专业服务企业成为了本季度需求的主导力量，使得新租需求不断加强，其需求占据总成交量的72%，其中，专业服务企业需求较之上季度明显回暖，而国内企业因拥有高租金支付能力继续成为新租交易的主推者。相比之下，制造业需求继续呈现萎缩态势。有别于前三个季度，本季度外资企业需求回升，占据总成交量的43%，就全年来讲，主要需求仍来自于内资企业。

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