投资海外房产真的那么美好吗 只是看起来很美

    “您老有钱，一亿的庄园有马场停机坪森林人工湖；您老没钱，15 万的小公寓有全套精装修社区游泳池免费烧烤炉。话说萝卜白菜总有一款为你所爱。十年中美签证来去方便，平时您国内上班挣钱，房子在这儿出租挣钱，15 万小公寓一个月1500 美金租金，您一年来一趟，度假顺带收钱，既做着房东又追求着人生，何乐而不为呢……”

　　最近热映的《北京（楼盘）遇上西雅图之不二情书》影片中，吴秀波饰演在美国洛杉矶打拼的房产经纪人罗大牛，主要工作就是带中国人看房。在电影开头，罗大牛带中国看房团到洛杉矶看房时如是介绍，并称买断美国是不二选择。在人民币贬值的大趋势，国内大量房产及移民中介纷纷借势营销，向国内高净值人士推荐海外房产特别是美国房产。

　　而最近亚洲协会的一组数据也显示，中国人2015 年在国外住宅类投资分布中，美国以296 亿美元，占据了60% 比重，占海外投资者在美购买住宅总额的27.5%，美国房产似乎已经成为当今国人海外投资的“不二情书”。

　　那么，投资海外房产真如罗大牛们所言那么美好吗? 实际情况如何呢？

　　只是看起来很美

　　“罗大牛的讲法肯定不是专业观点，很多因素都没有考虑进去，忽悠而已。真正做海外房产投资是比较严肃的，要考虑很多因素。”对于影片中对美国房产的介绍，慧金源资本董事总经理兼投资总监包强如是说。

　　他表示，近年来中国人海外买房热，大部分是出于全球资配置的目的，小部分是因为留学或移民的自住型需求。

　　从资产配置的角度，包强表示，中国高净值人群对资产配置的理解是不全面的，他们往往喜欢把资产放在可以摸得着的地方，即热衷于做很多房产投资。他们在向海外配资资产的时候，也习惯于复制国内的资产配置思路。事实上，从标准普尔家庭资产象限图来看，把家庭资产分成四个不同作用和投资渠道的账户，按照固定合理的比例进行分配才能保证家庭资产持续、稳健的增长。这四个象限分别是“要花的钱”、“保命的钱”、“保本升值的钱”、“生钱的钱”，其中房产投资被划分在高风险高收益的第四象限，即“生钱的钱”，包括股票、基金、房产、企业等投资，一般占家庭资产的40%。“中国人仅在房产领域的投资占比就远远超过40%，一般至少占家庭资产的70% 以上。

　　包强提到，美国房地产在金融危机以后，个别地区表现还不错，是由于美国实行量化宽松、低利率的环境、美联储支持房地产债券等多个原因造成的。但从去年年底开始，美国开始进入加息周期，美联储的资产负债表基本上见顶了，未来会在一定程度上缩减它的资产负债表，这对整个房地产是负面影响。“从宏观角度来说，目前这个时机，继续对美国房地产保持乐观是不太谨慎的。中国买家去美国买房，如果是出于资产配置目的的房产投资，就需要慎重考虑。若是移民或留学的自住型购房，则问题不大，找适合小孩念书或者自己喜欢的社区就行。”

　　撇开资产配置均衡的因素，仅从资产本身的投资价值来看。包强表示，“中国人投资美国房地产，往往看到回报而忽略很多成本。综合各种成本考虑以后，做海外房产投资，也不见得是一个非常理想的配置方式。”

　　他指出，美国房地产的买卖成本是很高的，一般情况下交易中介费达到6%，即使现在有一些互联网的解决方案，中介费也要达到3% 左右。此外，还有律师费、持有成本。“美国房产的物业税相当高，大概在评估价值的1% 上下，这是每年要交的。如果买大城市的公寓，还有非常高的物业管理费。如果是买别墅，可能没有太多的物业管理费，但燃气费以及各种维修费用也很高。”

　　中建投资本管理有限公司董事总经理杨崇艺则表示，罗大牛介绍的状况是存在的，美国一线城市房价比较高，二三线城市房价比较低，而且人口少，环境确实不错。他举例，一个朋友2012 年在美国经济相对落后的南卡列罗那州省会城市，只花12 万美元就买到四个足球场大小的土地，而且房子就在一所大学附近。值得注意的，房价低并不意味着升值空间大。很多房子几十年都是一个价。“那套房子30 年前就是这个价格。在国外买房幻想重现‘中国式’暴涨几乎是不可能的，美国人租房是刚性需求，买房不是，房价低于国内而租金远高于国内的情况较多。美国很多房子有居住价值，租金回报比较稳定。”

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