房市最后的疯狂 地王层出不穷不代表楼市已复苏

    当很多人都认为四大一线城市房价涨势趋缓、房价已经触顶的时候，一个又一个地王横空出世，再度抬高了周边地产价格。频繁出现的地王将加大人们的购房压力，这对大部分未购房的老百姓而言不是一个好消息，因此在这种行情趋势下，不少网民的反应是“尽管涨吧，最好涨到一亿元一平米，谁都买不起，看房企怎么活下去。”本文作者系著名经济学家宋清辉，著有“一本书读懂经济新常态”。

    很多人之所以看空房价，是因为相信“没有只涨不跌，也没有只跌不涨的市场”，最为保值的黄金在2011年经历大跌之后至今未冲破高点，因此每当房价疯狂上涨或是地王频出的情况发生时，就会有人指出这是“房市最后的疯狂”或是“回光返照”，不断告诫人们“不要买房”。

    只涨不跌实际上只是相对而言，以CPI为例。国家统计局公布的CPI数据中，有数年的数据是负增长，但这并没有影响到CPI整体上的增长。房价的下跌也是如此，从整体来看我们看不到一线城市房价出现下跌，实际上短期是出现过幅度不大的回调，常会被人们忽略。

    在人们眼中，地王是一种豪赌，获得地王的企业所支付数万元的楼面价格，意味着当新房建设好之后，房价将拉升至十万元上方。很多人会对此感到疑惑，这么贵的房价，又有多少人买得起？房地产尤其是一线城市的房地产，是一种特殊的商品，他们既能使用也能保值增值，在作为人们必需品的同时又是市场不可替代品。再者来讲，当前买得起大批房子的人，不是“贪官”就是富商巨贾，老百姓不吃不喝攒钱也很难买起。当前，房子已经成为一个阶层的象征。

    有数据显示，由于过去几年土地供应持续紧缩，市场供应量开始减少，土地已经成为了稀缺资源，在本已经是供不应求的背景下释放出供应量更少的信号。2014年和2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%，加之重点城市的土地供应量更为紧缩，一线城市地王频现也在预想之中。在土地供应量持续收紧的情况下，一线城市再度出现地王是必然的。

    与供应量紧张的一线城市相比，我国大部分三四线城市的地产行业依然处于供过于求的状态之中，甚至有些二线城市的房价也处于停滞状态中。以湖南为例，不少湖南房企认为与广东相邻、交通便利，考虑到大量湖南人在深圳打工，纷纷在深圳打出了诸如“返湘置业”的广告，其目的是希望在深打工的湖南人用在深圳所赚到的钱，回到湖南购买数千元一平米的房产，可是效果不尽人意。

    出现这种情况有多重原因，我在这里简述两点，一面是因为湖南的房地产市场缺少吸引力，为置业者所带来的投资回报相对较低；二是湖南的平均工资水平要低于一线城市和重点城市，而劳动力尤其是青年劳动力倾向于流向高薪区域。相反的，高薪酬区域会带来多种包括房地产在内的各种机会，这也是一线城市房价高、地王频出的原因之一。

    一线城市地王不断产生对当地产有利，但对宏观经济而言是一个不太好的信号。就人们的直接感觉而言，会在一定程度上对民营经济产生负面作用。毕竟，不断上涨的用地成本对双创的企业而言是较大的成本支出，这一庞大的固定支出会影响民营企业发展的积极性；同样，住房负担加重会增加外来工作人员的压力，极有可能导致人才外流。从宏观经济来看，地王成为常态很可能导致金融系统的风险加剧，一旦出现危机出现，各种问题将如多米诺骨牌一样被推倒。

    想要解决地王频出的问题，需要从三方面入手，即要解决土地供应量、金融杠杆和财税方面的问题。在土地供应方面，如何合理增加土地供应、如何改变拍卖推动低价上涨的情况是需要解决问题，这要靠国家出台相应政策，各地根据不同需求出台精准的应对策略；在金融杠杆方面，需要建立各类房地产投资基金，加大直接融资的比例；在财税方面，就是要完善房地产税的改革。

    当然，还有很多其它间接方式给一线城市的地王降温，方式就是在中西部省市建立新的高薪区域，吸引更多劳动力、高新技术企业进入。在这种背景下，房地产企业也将会转移到新的城市当中，现一线城市的房价可能会在经历一些回落后达到稳定水平。只不过，在我国中西部城市发展未能取得实质性进展之前，或者说在其它城市尚未取代如今四座一线城市的各种“中心”地位之前，一线城市的地王还将不断产生。

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