以价换量将成为未来数年全国商品房去库存的新常态

    在刚过去的2015年,中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的论述,并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的 “五大任务”中,提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。28日,在此间召开的重庆两会上,加大重庆楼市“去库存”,适当降低商品住房价格,成为重庆市政协委员热议的话题之一。
    据国家统计局最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,在去库存一年后,我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。这意味着,在降税、降费、降低首付、降低利息、增加补贴等多项政策齐下的背景下,2015年房地产库存再度增加近亿平方米。
    2016年以来,已有辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古等地提出加快房地产去库存,或下发文件促进房地产企业健康发展。日前,重庆出台《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》,对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由 3.5%调整为2%。
    重庆市政协委员、重庆大学经济与工商管理学院刘斌在提案中称,截至2015年11月,重庆的住房施工面积为18,987万平方米,竣工面积为 3,649万平方米,按每人30平方米计算,前述两项合计可供近755万人口居住,可占2014年底统计的全市1208万乡村人口的62.5%。
    “在房地产行业‘去库存’的大环境下,楼市市场景气度低,价格趋于下降,毛利率和土地增值率降低,甚至还会出现较大幅度的亏损。”刘斌称,如果仍按原有办法来预征土地增值税,对房地产行业而言必然是釜底抽薪,长此下去会加速房地产行业的的金融危机。
    重庆市政协委员、重庆春风地产有限公司董事长赖国强告诉记者,我国目前住房租赁更多的是私人租赁,这带来了两方面的问题。一是租金没有纳税;二是经常产生法律纠纷。
    “鼓励自然人或投资机构大量购买库存商品房,来为租赁市场提供房源。”赖国强表示,针对用于租赁的批量购买的住房从购买税费、租金收入的营业税两方面给予优惠,在扩大租赁供给的同时,有效推动库存去化。
    “适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。”赖国强认为,在房地产市场面临去库存的巨大压力下,可以考虑调整二套及以上住宅销售政策,以最大限度释放这一市场需求,加快房地产去库存速度。
    当前,以价换量将成为未来数年全国商品房去库存的新常态。重庆市政协委员、重庆江津区政协副主席罗凉鹰建议,2016年继续加大重庆房交会对库存商品住房的优惠幅度,进一步减免契税,进放松住房公积金购房政策,刺激买房需求。

 

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