写字楼办公需求走弱 部分金融企业撤离金融街

    2016年7月15日，仲量联行发布2016年第二季度北京房地产市场报告，报告显示：本季度一些成本敏感的外资企业，正在从金融街区域及其他租金较高区域迁出；与此同时，写字楼办公需求的走弱，拖累CBD区域的租金推高空置率。    

写字楼市场：

部分金融企业撤离金融街

    报告分析，一些成本敏感的外资金融企业选择从租金相对较高的金融街搬迁至CBD区域，减少部分支出以应对经济增速的减缓。但金融街的空置面积很快被内资金融企业所消化，这些企业是本季度需求的重要来源。非金融行业的外资企业同样在保持谨慎，部分公司选择从CBD区域搬迁至租金较低区域，如第三使馆区和望京。

    CBD区域办公楼连续两个季度净吸纳量录得负值，导致该地区租金环比小幅下降0.5%。许多业主采取更为保守的租赁策略，更加关注高品质的知名租户，而非新兴的高风险型租户，尽管这类企业的需求更强。这种现象结合部分企业搬迁，以及一些外企缩小规模而减少租赁面积，共同导致了本季度净吸纳量为负。

    两座甲级办公楼的入市使得整体空置率略微提高至4.6%。新落成的启皓中心受到全市的关注。这栋位于第三使馆区、建筑面积100000平方米的甲级办公楼现已出租近四分之一的面积，剩余面积也有大部分已经进入谈判环节。在金融街区域，月坛南街的项目包括四栋自用办公楼及一栋出租办公楼，且该栋办公楼也已取得了较高的出租率。

    今年各子市场的表现将会各不相同，但预计金融街的表现将会远超其他区域。在外资搬离的情况下，受益于内资金融企业和政府相关企业带来的强劲需求，金融街租金将继续保持租金。“在外资租户越发谨慎的同时，我们发现内资租户的需求较一年前也有所下滑。”仲量联行华北区商业地产部总监贺睿柯表示，“在需求整体走弱的情况下，CBD区域和第三使馆区的租金增长预期需要重新调整；这两个子市场的租金下降会抵消部分金融街带来的租金涨幅，导致整体市场租金平缓增长。”

酒店市场：

高端酒店市场现出租率和房价双增长

    二季度北京高端酒店市场实现出租率和平均房价双增长。数据显示，2016年5月高端酒店市场出租率达66.3%，同比增长3.5%；平均房价延续一季度涨势，5月累计增长2.4%，达1034元。在两项指标双向利好下，每间客房平均收益达686元，增幅达6.1%。受国家政策影响，北京高端酒店市场自2013年来受到较大冲击，特别表现在平均房价3年来持续下跌。

    而今年年初开始，平均房价首度反弹，并在二季度持续走高。这与近年来酒店市场化运营转型和北京第三产业、特别是金融、创新科技和信息技术产业的强势发展密不可分。同时，旅游业正从一般型产业过渡到支柱型产业，游客出行目的从观光游逐渐转化为休闲游，对住宿体验的要求也日益递增，而对价格敏感度下降，这均利好于酒店平均房价上升，促进业绩回暖。

    新增供给速度放缓，酒店投资开发趋于理性。2008年北京奥运会引起了酒店开发热潮，一年间北京供给增速飙升至70%，自此之后大量高端酒店陆续开业。大量供给和不稳定的国际经济形势给市场业绩造成下行压力，许多项目推迟开业甚至于取消。同时，近年来北京政府严格把控四环内酒店新增项目，供给增速进一步放缓。2016年上半年仅新增1家位于中关村、五星级定位的泰富酒店。全年预计新增客房不足1,200间，同比增速为3%。至2020年，预计北京新增客房数量年复合增长率仅为3%，与上海、成都等发展迅速的城市相比，供给增速缓慢，投资更为理性。

    2016年市场业绩稳健增长，第三产业迅速发展将利好北京酒店业。预计2016年高端酒店业绩将呈现持续走高的势态，出租率和平均房价将有一定幅度的提升。国民消费水平的升级和频繁的商务活动都将对业绩起到良好的支撑作用。同时，据北京政府城市规划，北京是中国首个服务业扩大开放综合试点城市，重点推进科技、金融、互联网和相关服务业的发展，这将产生更多高净值的商务客源。“未来，大型娱乐项目，如将在2020年建成的环球影城，将多元化北京旅游资源；而在2022年冬季奥运会的带动下，北京部分滑雪场正进行设施、服务升级，力求将滑雪度假发展为另一旅游新带动点。” 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询中国区高级副总裁李萌女士表示，“商务和旅游市场的发展以及理性化酒店投资将促使酒店业绩稳健上升。”

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